2012年土地登记代理人辅导资料：土地权利概述9

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二)土地利用权体系

利用权并不是一个规范的法律概念，它不过是所有权以外的土地权利的总称。我国目前的土地利用权的种类主要有：土地使用权和土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利。
　　土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。目前，无论是国有土地还是集体土地多是通过使用权的转移来达到利用土地的目的，法律对使用权的规定，相比之下，也最为详细。土地使用权早在计划经济时期就已经产生，但当时其仅仅是所有权的一项权能，而不是独立的物权。土地使用权独立出来肇始于90年国务院第55号令，即《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》根据该条例的规定，土地使用权已经登记，就具有对抗一般人的法律效力，并且可以转让、出租和抵押。至此，土地使用权已经具有物权的性质。
　　目前我国土地使用权法律体系由两个方面构成，即国有土地使用权体系和集体土地使用权体系。国有土地使用权因取得的方式不同分成：出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、租赁土地使用权;另外，还有两类特殊主体享有的土地使用权，即外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权。集体土地使用权分为：农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权。
　　土地租赁权实际是指土地使用权租赁。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定了土地使用权出租的概念，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁权的客体是土地使用权，依据土地使用权而产生的一项权利。按照该条例租赁土地使用权应具有出让国有土地使用权的条件(虽然一些划拨国有土地使用权也可以出租)，按照该条例第30条的规定，出租人必须履行土地使用权出让合同。即意味着出租土地使用权是出让国有土地使用权权利客体的延续，虽然权利内容不同，但权利的行使范围及限制具有约束力和覆盖性，出租除应受对于出让使用权的限制以外，还受其自身的性质的限制。例如承租人转租土地使用权的，应经土地使用权人的同意。出租土地使用权也具备转让土地使用权的基本条件，按照条例第28条的规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限后条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。该条件正是转让土地使用权的基本条件。那么，租赁土地使用权的性质是什么?我国有关土地的法律规范对土地使用权租赁的态度，时至今日仍不明朗，民事法律原则上将其列为债法的规定之中。今后在相关的土地立法上，应在承继“买卖不破租赁”制度的基础上，提升其物权属性。原因是物权化的土地租赁权有利于提高处于弱者地位的承租人的法律地位，运用物权排除妨害的方法更充分地保护其合法权益。wｗw.ExamＷ.CoM
　　土地抵押权指的是土地使用权抵押。这里的土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当使用权人到期不履行债务或宣告破产时，抵押权人有权处分土地使用权，从中优先受偿。我国土地所有权属于国家，土地本身不能成为抵押权的标的。通过处分抵押权取得的土地使用权，要受土地所有权的限制，表现为土地使用权合同规定的条件和期限。但设立土地使用权抵押，有利于土地开发。土地使用权抵押的目的是通过第它获得贷款，并利用贷款开发土地。土地使用权抵押制度可以使金融业渗透到房地产业之中，保障了房地产业的发展过程中的资金需求，同时业促进了金融业的发展。
　　关于我国土地使用权的抵押的法律规定，分散在《土地管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》等。
　　另外一些土地权利，在目前的土地法律中尚没有规定。比如，土地典权、地上权、地役权等。值得一提的是在民法通则中，规定了相邻权制度，作为处理相邻不动产关系的法律依据。但是，相邻权只发生在相邻土地使用权人之间，由于行使相邻权有严格的条件限制，相邻权已经不能胜任复杂的土地使用关系。例如对非相邻的土地的通行、取水、排水等使用收益，不属于相邻权调整范围，目前还没有获得保护的法律依据。只有设立地役权，才能解决此类问题。从我国现行法的制度设计上看，属于现代地役权内容的某些权利，一些单行法分别作了规定，例如采矿权、取水权、捕捞权、狩猎权、伐木权等。但是地役权的范围广泛，而规则相对一致。采用目前这种零散规定的做法，一是有遗漏，二是不统一，三是不便掌握。因此对地役权进行统一立法应当是未来的发展方向。