2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(8)

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(四)从实际出发的原则
　　土地权利的设置是土地权利制度建设和土地制度建设的核心内容，同时在国家经济制度建设中也占有举足轻重的地位。设计安排土地权利体系时，除了要遵循民法物权法的一般原则外，还必须充分尊重历史，面对现实，从实际出发，从国情出发，来构建土地权利体系。当代国际，随着国际交易越来越密切，各国反映流通规则的合同法的发展逐渐趋向同一，彼此都互有不少借鉴甚至直接的移植，而以土地权利为核心的物权法却自罗马法直至现在，各国都是自成一套，都是从本国的实际出发来构建土地权利体系，都把国情因素作为一项十分重要的因素放到足够重要的位置来考虑。这充分说明了从实际出发的原则在土地权利设置中的重要地位。对此，我们一定要正确把握和认真贯彻。中华考试网
　　当前，构建我国的土地权利体系，坚持从实际出发的原则，要重点把握好两点：一是社会主义市场经济体制已在我国初步确立，并将在今后进一步健全和完善，土地权利的设置要同我国社会主义市场经济发展的要求相适应，积极促进社会主义市场经济的发展。二是要尊重我国土地权利变迁发展的历史和现实，要与宪法精神和社会己普遍接受的法律原则相一致。所构建的土地权利体系要同我国历史的和现实的土地权利体系衔接好，切不可完全抛开现实。另立炉灶。以免引起社会经济生活的震荡。例如。根据宪法第九条、第十条、1988年宪法修正案第二条的规定，我国土地实行社会主义公有制，只存在国家所有和集体所有两种所有权，而且只许可农村集体土地所有权依征用的方式向国家土地所有权转换。这样在设置我国的土地权利，规定所有权的内容时，就不能像其他国家那样规定土地可由私人所有，或所有权可进入市场，因为这在我国是严格禁止的，允许进入市场的只能是从土地所有权上分离出来的土地使用权。
　　(五)土地用途特定原则
　　《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国有土地使用权可以按照特定的用途以划拨、出让、租赁、投资作价入股等方式取得，也可以由单位或者个人承包经营。集体土地由单位或者个人以承包合同方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以用于居民宅基地或以投资入股、租赁等方式确认土地使用权。土地用途管制土地使用权不同用途之间的改变，应依法办理批准和登记手续。
　　第三节 我国土地权利制度的历史变迁
　　一、旧中国及其以前的地权制度简介
　　在古代和近代传统经济社会中，土地作为最重要的生产资料，其权利内容集中体现在土地所有权上。因此，土地所有权制度的变化体现了这一时期地权制度的变化。
　　概括地讲，我国古代和近代土地所有权制度自成体系，大致可分为原始社会的土地村共有制、奴隶社会的土地奴隶主和农奴主所有制、封建社会的土地制度和近代半封建半殖民地土地制度等四个时期。
　　(一)原始社会的土地村共有制
　　我国虞夏以前，属铜器时代，农业技术落后，人们多用烧田法开垦农田。当时商人处在父系氏族社会发达时期，按血缘关系组成村落，群聚而居;同时依靠村落旁的土地生存和生产，生产成果公平分配，而且排斥其他村落人进入使用;耕地以外的牧场、原野、山林等，由村民共同使用。
　　(二)奴隶社会的土地奴隶主和农奴主所有制
　　周朝建立以来，朝中贵族与众亲戚可各分得若干土地与奴隶，建立起奴隶主和农奴主所有制。贵族将土地授予奴隶或农奴的方式有三种：一是直接蓄养奴隶并驱使他们耕作，这是纯粹的奴隶制;其次，是为每个奴隶授田若干，使其耕作，由贵族收取地租;第三，是为每个奴隶或农奴授田若干，使其自耕，并用其力耕作公田，公田的收益归贵族。后两种已具有原始的封建土地所有制的雏形了。
　　在土地使用中，土地被划分为“井田”状。《孟子·腾文公上》记载：“方里而井，井九百亩，其中为公田，八家皆私百亩，同养公田。公事毕，然后敢治私事，所以别野人也。”在井田制下，领主(奴隶主或农奴主)的公田和农奴的份地都不属于个人私有，而是归统治国家的大奴隶主所有。正如 《诗经·小雅·北山》所述：“溥天之下，莫非王土;率土之滨，莫非王臣。”
　　(三)封建社会的土地制度
　　l.土地私有制形成期 至春秋战国时期，农业技术有了很大进步，农业生产率大大提高，商业日趋发达。在土地方面，整理田土、区分土地等级，以做征收土地赋税的依据。战国时期的秦国，“秦孝公用商君，坏井田，开阡陌，急耕战之赏。虽非古道，犹以务本之故，倾邻国而雄诸侯”(《汉书·食货志》)。
　　另外，《管子·禁藏篇》记有“户籍”与“田结”(即土地册)，以知贫富之不均;《韩非子·外储篇》中有田圃买卖的记载;《史记·苏秦》中记有“使我有附郭二顷田，吾岂能佩六国相印乎?”由此可知战国时期，土地已有买卖，且有贫富之别，土地私有制已确立。
　　这种土地私有制形态是随着农业生产技术的改进和社会经济的全面发展而发展的，到秦朝统一中国时，就自然形成了保护土地所有者，以求征收赋税的局面。这种土地私有制的格局历经汉、魏、晋至北朝后魏孝文帝时，才有突破性改变，实行均田制。同时，在东晋以后的商朝各代，土地私有形态不变，及至隋文帝(公元589年)统一中国时才被改变。