2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(1)

会计考友

　第一章 土地权利概述
　　第一节 土地权利的概念及特征
　　一、土地权利概念
　　土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。所谓支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。
　　权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能:占有、使用、收益和处分。权能是指权利人行使权利的各种可能性。
　　占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等。
　　使用指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。
　　收益指获取土地利用带来的经济收入。可以通过以下两种方式实现:一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食;二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。
　　处分指权利人依法对土地进行处置，从而决定土地命运的权能。包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等。法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等，处分权能在这里更多地指法律上的处分。
　　占有、使用、收益、处分这四项基本权能，反映了各种土地权利的内涵。需要指出的是，在这些情况下，权能之间会发生吸收和竞合。如占有权能就经常会被使用权能吸收，使用权能也可能与处分权能发生竞合等。