2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(3)

会计考友

3、土地权利是对世权。从土地权利的效力来看，土地权利是对世权。所谓对世权，也称绝对权，是能够请求一般人不为一定行为的权利，亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。它有两个特点:一是权利义务人不是特定的人，而是不特定的一般人;二是义务人所要履行的义务是对该权利的容忍、尊重和不侵扰，属于消极的不作为，而不是积极的作为。土地权利对任何人都有约束力，权利人之外的一切人都是义务人，都不得干扰权利人依法行使土地权利。债权则不同，债权不是对此权，而是对人权，债权的义务人不是一般人，而是特定人，它只对存在债权关系的某个或某些人有约束力，债权关系之外的其他人则不受债权的约束。同时，债权是相对权。债权的实现一般以特定义务人完成特定的积极行为为要件，债务人如果不按债的规定完成特定的积极行为，债权就无法实现。它是有限制条件的相对权利。
　　4、土地权利必须由法规定。土地权利必须由法规定，这来源于“物权法定”原则。所谓物权法定，是指物权 (包括土地权利)的种类、效力、变动要件、保护方法等等都只能由法律规定，而不容许当事人自行创设。“物权法定”是物权立法的基本原则，之所以必须“物权法定”，是因为物权是支配性财产权，是绝对权，物权人之外的一切人都是义务人，都必须尊重而不得干预、侵扰权利人依法行使权利，因而物权的种类、变动等，对社会其他成员、对社会和国家都有直接关系。鉴于此，只有以法律形式对物权作出规定，包括对权利的归属、内容、变动等做出规定，才能做到既保障物权人的利益，而又不发生当事人任意创设新的物权种类或滥用权利、损害第三人利益、危害社会经济秩序的现象。此外，土地是人类生产、生活所必需的物质基础，土地的利用具有很强的社会性，一般来说价值又十分重大，因此，法律对有关土地权利的内容作出规定，是十分必要的。
　　5、土地权利的变动一般采取登记的公示方式。按照民法物权法的有关理论，物权的变动必须采取公示的方式。所谓公示，就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。对动产来讲，动产物权的变动以交付为公示方式。如在市场上买一个水杯，买方将价款付给卖方，卖方把水杯交付买方，即完成了水杯所有权的转移。交付是动产物权的法定公式方式。土地属不动产，对于土地这样的不动产则不然，由于其位置固定不可移动，买方无法将土地转移至安全的地方，加上土地的归属和利用对社会经济的发展影响重大，为了保障土地正常的财产归属和流转关系，一般采用登记的方式作为土地等不动产的法定公示方式，即土地权利的变动必须经国家主管机关办理登记才能生效。如国有土地使用权的转让，转让方和受让方签订转让合同后，还必须到国家登记机关办理变更登记。只有经办理登记后，土地权利才由转让方转给受让方，原受让方才能成为合法的国有土地使用权人。来自www.Examw.com
　　第二节 我国的土地权利体系及其设置指导思想和基本原则
　　一、 权利体系的设置
　　土地权利体系设置是指由国家对土地权利的种类和内容做出规定。
　　土地权利体系设置在土地制度的构建中占有极其重要的地位。一块土地，其物质实体虽然只有一个，但其上的权利可以有多种，如一块土地可以是国家所有，即该块土地上附设国家所有权，同时它也可以为某企业所使用，则该企业对这块土地拥有使用权，企业还可以将其对这块土地的使用权向银行抵押以获得银行贷款，那么银行便对这块土地拥有于抵押权。随着社会经济的发展，人们在土地上发生的关系越来越复杂，这种关系必须借助于规定和创设各种各样的权利来规范和理顺，也就是说需要国家站在全社会的角度对土地权利体系进行设计，对土地权利的种类和内容做出安排和规定，从而可以满足社会经济发展的需要。对土地应当设置哪些权利，权利的内容是什么，一般都是由法律明确规定的。
　　不同的国家和地区，其土地权利体系的设置往往是不同的。如日本的土地权利有所有权、地上权、借地权、凭借权、借用权、地役权等;台湾的土地权利体系有所有权、典权、抵押权、地上权、永佃权、地役权等;荷兰在土地上设定的权利体系有所有权、地役权、用益权、永佃权、地上权和抵押权等。这里需要说明的是，不同的国家和地区，其土地权利体系设置的不同，不仅仅体现在土地权利种类的不同上，而且还表现在，即使是同一种类的土地权利，其具体内容往往也是不一样的。www.examｗ.com
　　同一国家和地区，在不同的社会制度下，或在不同的社会经济发展阶段，其土地权利体系的设置也往往不同。比较典型的例子是，我国刚解放时期的士地权利有所有权和他项权，所有权包括国有、乡村公有、私有，他项权包括典权、抵押权等;而经过半个世纪的制度变迁，我国现行的土地权利有所有权、使用权、他项权利。所有权包括国家所有权、集体所有权;使用权包括出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权等;从操作登记上，他项权利包括抵押权、租赁权等。类似的例子在其他国家也不鲜见。
　　二、我国的土地权利体系
　　(一)所有权体系
　　根据我国宪法第10条的规定，我国现行土地的所有权有两种，即国家所有和集体所有。