2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(13)

会计考友

登记的功能，表现为具有公示、保护交易安全的作用。在我国目前登记主要体现是一种土地管理监督手段。与发达国家的登记制度相比，我国有关土地登记的制度的功能还未充分发挥其保障交易安全的功能。实践中，常发生这样的事件，交易双方已经就土地使用权的交易达成协议，但尚未办理登记手续，此时转让方将该标的转让给第三人，并办理的转让登记。则受让方无法取得土地的使用权。因合同尚未生效，若原受让方因此受到损失，也只能按照《合同法》的相关规定，请求缔约过失赔偿。土地这种特殊的交易标的，不同于一般的商品交易之处在于，在交易的同时，对取得的土地使用权确定了较长期的、大额的投资预期，而缔约过失赔偿并不不足预期利益，这样，对原土地使用权受让人的权益的保护就不周全。另外，也经常发生这样的事件，由于登记工作人员的登记核查不严，造成本不应给予登记的土地权利事项，而给予了登记。即意味着真正的土地权利人的利益将受到威胁，判令土地权属我国采取登记绝对主义，在司法救济上法院往往依据登记的有关文件，维持错误登记。
　　登记公信力的补救把这两种情况分别称为抢先登记和错误登记。为了防止出现这两种现象，给当事人造成不应有的损害，国外采取的解决方法是：对抢先登记，德国民法创立了预备登记制度，即将物权行为履行前形成的债权预先登记在不动产登记簿上，凭此对抗将来可能出现相同请求权。这一制度后来被瑞士民法和日本民法所继受。预备登记和实际登记的区别在于，预备登记只进行形式审查，而实际登记进行实质审查;预备登记只起到证明交易关系的作用，实际登记则具有确认合同效力的作用。
　　对于错误登记，德国民法创立了异议登记制度。如果出现登记权利与实际权利不符的情况，权利人可以向登记机关提出异议，该项异议被登记于不动产登记簿上之后，能够对抗“登记正确性的推定效力”。通过异议登记，赋予权利人一种应急措施，待登记机关查清事实后，还应该办理变更登记或注销异议登记。澳大利亚创立托伦斯制。已登记的权利具有绝对的、不可推翻的效力，即使发现确实有错误，证明已登记的土地权利在未登记之前不应为登记人所享有的，原土地享有人页不能因此而推翻已经登记的事项，只能由德国登记机关给应享有土地权的人以相当的赔偿;土地权利需要变更时，登记机关收回原由土地证书，经过审查变更登记，法给受让人以新的土地证书。美国、英国、新西兰等国的土地登记制均采用这一制度。
　　我国土地制度改革的方向，就是实现土地资源的优化配制的目标。突破长期以来形成的土地权利单一化、凝固化的局面，充分发挥所有权之外的土地利用权的功能。土地利用权功能发挥作用的前提是首先确认各种土地权利类型，在此基础上将土地利用权的自由流通转让作为新型的地产制度的基本原则。在实现土地利用权的自由流通转让的过程中，土地登记是必不可少的重要的保障因素。完善土地登记制度成为当前土地改革的重要环节。在各中土地利用权的设置中，必须首先应当坚持土地登记要件原则，防止土地权利市场化过程中和市场化以后，权利流转无序。明确界定各种适应市场需要的土地权利，规定权利的取得、行使、变更、终止等内容应依法登记，使登记成为国家掌握土地资源配制，调控地产市场的重要手段。在登记的内容上，完善现有的初始登记、变更登记制度的同时，借鉴发达国家预备登记和异议登记制度，对稳定地产市场、保障交易安全具有重要的作用。
　　3、土地登记机关
　　土地登记机关主要是各级土地行政管理部门。就现有法律规定而言，土地登记机关和房产登记机关乃至其他不动产登记机关的职能，需进一步协调。我国担保法而言，第42条规定了4个不动产登记部门。《城市房地产管理法》第60条规定了两种截然相反的登记程序，即：“在依法取得的房地产开发用地上简称房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记…;房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”就是说，开发用地建成房屋的，先凭土地证办理房产登记;转让房地产的，则先办理房产登记后办理土地登记。登记程序的不协调，加上土地部门和房产部门工作中相互不配合，造成了实践中很多难以解决的问题。例如在办理了房产证以后，因土地权属或土地侵权纠纷使房屋下的土地处于争议状态，房屋所有权人将房屋转移出去，受让人办理了房产变更登记手续，取得房产所有权证书，新的房产所有人将房产再次转让，新的受让人依据法律可以再次获得房产证书，如此进行下去，就使作为房产基础的地产权属争议确定之前的空当，房产能“合法”地流转，将地产登记的管理行为架空。由此，使人们滋生出这样一种观念，有了房产证就有了一切，地产证无关紧要。实践中的很多房主确实只有房产证，而无地产证。www.Examw.com
　　房地产登记机关不能统一，主要是旧的行政管理体制所致。自1956年起土地权利退出财产法的范畴，直到1988年之后才又重新进入财产法范畴，而此时，房屋产权、林地产权等已经纳入了财产法，并且先于土地登记建立了各自的登记制度。这种状况既不符合法理，也不符合国际惯例。在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。首先，土地及其地上物在物理属性上的不可分性决定了不动产登机关应当统一;其次，不动产登记机关的统一性已成国际惯例。在实践中，当国土局和房管局分别对地产和房产进行登记时，不但会增加当事人的费用支出，而且会出现同一项动产中的房屋所有权和土地使用权在生效时间上不同，从而可能会损害当事人的合法权益。登记机关的统一的前提条件是登记客体关系的理顺。在登记的客体上应明确土地的附着物与土地一并登记。按照附着物随地走(包括房随地走)的原则，一并登记，登记的证书是一证，而不是两证或多证。
　　除此以外，土地登记还应该在以下方面加以完善：登记程序作出具体规定，严格登记程序，建立土地登记文件公开查阅制度;登记责任做具体的规定，包括责任人责任的追究，对权利人损失的赔偿等。