2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(15)

会计考友

要解决好就业问题，首先必须解决好9亿农村人口就业问题。按照传统的思维，发展工业化、城市化和第三产业等，是解决就业的主要渠道。但仔细一想，如果以城市化解决十几亿人的就业，则至少需要新建100个1000万人口的特大城市，比全世界现有特大城市的总和还多4倍，这显然是不现实和不可能的。其实，人们恰恰忽略了这样一个重要事实，在过去的二十多年中，以农村土地家庭承包经营为主要特征的农村土地制度改革已经成为解决我国就业的最主要途径。改革开放后，乡镇企业关关停停，下岗失业不在少数，从未听说发生过什么大事;而大量的农民工，遇到经济不景气时也有大量失业，但也未发生过什么动荡，原因很简单，在家乡占有使用的土地是他们就业的最后屏障。党的十五届三中全会通过的《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》指出，“农业、农村和农民问题是关系改革开放和现代化建设全局的重大问题。没有农村的稳定就没有全国的稳定，没有农业的现代化就没有整个国民经济的现代化。稳住农村这个大头，就有了把握全局的主动权。”农村发展稳定所面临的主要问题之一，就是农民的就业问题。因此，稳住了农民就业这个大头，就有了把握全局的主动权。
　　以合理的农地产权制度维持稳定的“家庭经营”，作为解决就业的重要手段，稳步推进工业化和现代化，已被国内外经验和教训所证明。墨西哥、巴西、阿根廷等拉美国家机械地学习美国大农场模式，地主把土地从租户手中收回，购买大型农业机械直接耕种，迅速扩大了生产规模，大幅度降低了生产成本，农业甚至比工业更早地进入了现代化。但这些国家为此付出了巨大的代价：大批农民失去土地，一下子都涌入城市，形成大批的城市无业游民，导致犯罪率剧增，并使大量资本外流，不但造成农业生产力的倒退，还形成了长期的社会动荡，甚至爆发农民起义，严重影响了工业化和现代化的进程。反观日本、韩国、我国台湾省等国家和地区，二战之后，由于实行以“耕者有其田”为目标的稳定的农地制度，一方面大大调动了广大农民保护耕地和建设耕地的积极性，促进了农业生产力的快速健康发展。另一方面，广大农村地区又成了劳动力的“蓄水池”，当第二和第三产业需要时，农村劳动力就流入城市;当城市经济萧条时，这些劳动力还可以流回农村，从事稳定的农业生产，从而成为社会最稳定的阶层。合理的农地产权制度，为这些国家和地区实现大多数人口最终在城市就业设立了非常好的缓冲地带，最大程度上降低了现代化可能带来的阵痛。为充分发挥“小农制”解决就业的决定性作用，这些国家和地区都制定了严格的法令，如禁止工商资本进入农业，实行“农有农用”的农地制度。
　　五、土地权利制度的稳定和完善直接关系到金融市场的健康发展
　　随着市场经济的发展，不动产抵押已成为融资的主要手段之一，特别是房地产市场，土地抵押已成为房地产开发投资和居民置业的主要资金来源，而土地权利制度改革对盘活土地资产、促进金融市场发展发挥了重要的作用。据有关资料，很多西方发达国家不动产贷款约占银行贷款总额的15—20%，我国香港为30%，我国目前房地产企业的银行抵押贷款和买者的按揭贷款估计近80—90%。不动产抵押贷款比例的增加，在促进房地产业快速发展的同时，也加大了金融市场的风险。一方面，由于我国土地权利制度不完善和土地抵押不规范，金融机构不良资产的很大一部分都是土地产权抵押贷款;当前全国各类园区在土地开发、建设中，土地产权抵押也占用了银行大量的资金;近些年不断出现的金融诈骗，许多都与土地产权抵押有关，如重复抵押骗取银行资金，金融部门不能处置已抵押的土地使用权，形成很多呆账、坏账，金融市场发展面临的潜在风险不断增加。另一方面，银行对房地产项目贷款的增长速度大大超过国内生产总值的增长速度，从1998起的5年内，我国的商业银行向房地产开发商贷款的总额为2300亿美元，并以每年25.3%的惊人速度增长，也增加了金融市场面临的风险。这些问题引起了党中央和国务院的高度重视。中华考试网
　　国外金融市场的发展证明，土地权利制度直接关系到金融市场的健康发展。近40年来，日本曾经发生了三次地价高涨和随后的经济萧条。在20世纪80年代的10年间，日本总地价上涨6倍，地价达2400兆日元，相当于美国地价总值的4倍。1991年“地产泡沫”破灭后，日本地价损失700兆日元，是日本年GDP的1.4倍。在“地产泡沫”出现的过程中，银行起了推波助澜的作用。银行降低贷款条件，鼓励了土地投机行为。日本银行业向房地产业投资的152兆日元，有79兆日元成为不良债权，出现了大量银行呆账、坏帐，银行运行不畅。在这一过程中，表现积极的日本各“住专”的不良债权率达70%—85%。所有这一切对不动产市场的发展，乃至整个社会经济的发展均产生了巨大的负面影响。泰国房地产的过度发展也产生了大量的银行呆账、坏帐，成为东南亚金融危机的直接和基础性诱因。今年3—5月，我国香港地区楼市价格下跌幅度达8%，银行体系的负资产住宅抵押贷款数目大幅上升，涉及资金1350亿港元。从1997——2000年，香港楼价下跌影响所及，私人住宅的资产估计从3.7万亿港元下跌至1.8万亿港元，跌幅达53%，其中约有一半的当地贷款属于个人住房按揭贷款及建造、物业发展与投资的贷款。房地产价格及其租金的变动不仅增加了金融机构和投资者的风险，而且严重影响了消费需求和香港经济的竞争力。