2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(18)

会计考友

　二、港台地区及国外土地权利制度的主要内容
　　l.香港
　　回归前，香港是英国殖民地，香港岛和九龙半岛是割让的，土地归英王所有;而新界属于租借的，其全部土地的拥有权仍归中国。但通常说，香港的全部土地属香港政府所有，统称为“官地”。1997年中国在对香港恢复行使主权后，虽然实行“一国两制”，保持香港原有的资本主义制度和生活方式50年不变，依法保护私有财产权，但在 《中华人民共和国香港特别行政区基本法》第七条规定香港的土地全部属于国家所有。
　　香港的土地使用制度非常发达，主要是实行土地租用制度(也称批租制)(Lease - hold System)，香港政府不向土地使用者出让土地所有权，除授予约翰大教堂土地永业权(Freehold)外，其余的都只授予租业权(Leasehold)。政府将其土地租与发展商或其他土地使用者，租约规定了土地的用途、土地的租用年限和每年应缴的地租。在租约有效期内，租户可以根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售，承让人得享有租约所载的权益。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。大陆在改革土地使用制度时很大程度上借鉴了香港的这种制度。
　　香港的土地租用可以是有偿的，也可以是无偿的，批租的方式有，公开拍卖、招标和私下协议三种。与大陆的划拨国有土地使用权获得方式相近的是私下协议。通常，对于公用事业、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，政府以这种方式批出土地。对于不营利的公益用地，只收取象征性的地价，不受市场行情的左右。对于那些经济效益不十分突出而政府决定支持发展的行业与企业，也可以申请免交地价或低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府机关用地则完全是无偿使用的。但香港有一套较完备的土地管理制度，使得土地能高效利用。且香港的优惠用地的范围也是界定得很严格的，所以低偿或无偿用地的情况并不是我们想象的那样多。
　　香港的土地制度也是与其自身特点相关的，香港土地面积狭小，但人口多，因而其就要非常节约使用土地。
　　2.台湾
　　(1)所有权制度。台湾现行的地权制度是以“平均地权”思想为理论依据的。由此而产生的土地所有权制度，“即非单一的土地公有制，亦非纯的土地私有制，而是二者之综合发展”。“……换言之，农地农有，市地市有。富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。
　　所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，是即耕者有其田，不耕者不得有其田也”。
　　市地市有，是指“市地属于市民公有，而由公法人之市政府管之”。
　　富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有，而由中央政府管理之”。
　　(2)地权限制。
　　①禁止私有的土地，台湾“土地法”10条规定了不得私有的土地范围。
　　②矿产不得私有。
　　③限制私有土地面积最高额。对于超限的土地，台湾土地法规定，由县市政府规定办法，限令于一定期限内将额外土地分划出卖。不出卖者，县市政府得依法征收。
　　④对私有土地所有权转移作限制。
　　⑤禁止土地细分。
　　⑥对外国人取得的土地权利作了限制和规定。
　　3.国外地权制度
　　前苏联和东欧
　　①土地所有制。葡苏联和蒙古的所有土地都属于国家所有。前苏联在十月社会主义革命一胜利就废除了土地私有制。根据1917年11月8日由列宁签署的土地法令，前苏联的全部土地都属于国家所有，即全民所有。
　　第二次世界大战后，原东欧一些国家，在革命胜利后进行了土地改革，但没有完全废除土地私有制。其土地所有制形式有这样几种：1)土地国家所有制;2)农业生产合作社土地所有制和其他合作社的社会团体的土地所有制;3)农民土地私有制。
　　前苏联、东欧在1990年初经历了巨大的社会变动之后。其土地制度亦随之发生了变化。
　　②土地使用制。前苏联的土地全部属于国家所有。把土地完全排除在民事流转之外，严禁买卖、出租。在前苏联，任何组织或个人要使用土地。均遵循严格的土地使用程序向国家申请，国家则土地划拨给使用者无偿无限期使用。土地使用者如不使用土地不得自行处置，必须交给国家重新安排使用。前苏联《土地立法纲要》第五十条规定，买卖、抵押、遗赠、赠予、租赁和任意交换地以及其他公开或隐蔽的形式侵犯土地国家所有权的行为都无效。另外，该纲要第十条中规定了提供土地使用的一定程序。因此，不按此程序占用土地，也被看成是侵犯土地国家所有权的行为。
　　至于原东欧一些国家，由于土地不专为国家所有，因此没有把土地排除在民事流转之外。从匈牙利的情况来看，1987年3月匈牙利公布了新的土地法。新土地法排除了重国家所有制、轻集体所制的倾向，使两者放在平等的地位。取消了对集体和个人土地的一些不必要的限制，并规定在一定范围内允许集体和个人买卖土地，扩大土地使用者的权利，使其接近土地所有者的权利。另外，集体和个人还可以购买国家所有的土地。
　　美国
　　美国的土地所有制大体可分为两类，即土地公有制和土地私有制。其中，土地公有制又分为联邦政府所有和州及地方政府所有。在其土地所有制中，私人所有的土地占多数(59%) 。美国的土地公有制并不是我国法律上所说的公有的意义。我国土地公有是指土地全民所有或集体所有。而美国的土地公有是指政府所有(我国的政府只是土地所有者代表)。美国政府所有的土地主要是不能耕作的森林、草原、沼泽地、山地、水域等土地。州政府的土地主要是政府部门用地以及政府部门可以出租的土地，用以支持州政府财政支出。