2012年土地登记代理人考试理论与方法第一章(20)

会计考友

有公有的土地，就有公有土地利用的问题。美国大部分土地是实行有偿使用的，包括公有土地的利用。联邦政府为了国家和社会的公益事业，需要占用州属公有土地，也要通过交换或购买取得。而联邦公有土地，包括地下矿产、水资源的使用也是有偿的，该类土地的出卖、出租收入，是联邦政府第二大财政来源(仅次于税收收入)。
　　可见在美国没有我国所说的划拨国有土地使用权，其土地的使用主要是有偿的。美国无划拨土地使用制度的原因，我们认为主要是基于如下理由：
　　首先，美国是联邦制的国家，联邦政府与州政府的关系不象单一制国家那样紧密。州政府有较大的独立性。因而，在财产关系上，两者间的财产权是相互独立的。即使两者拥有的土地都是公有性质的，但却互不能随意占用。另外，美国联邦政府与州政府财政上联系也不大，各自要靠自己的财政收入维持政府的运作，土地使用权收益就给他们带来很大收益。
　　第二，美国是一个市场经济发展非常成熟的国家。该种经济体制的调节作用在美国很完善，而且市场调节土地利用也有利于防止腐败的滋生。同时，市场调节也有利于资源的合理配制。经济刺激手段是美国进行国家管理最常用的，不仅在土地利用中是这样的，在司法体系及执法体系中也存在大量的经济刺激手段，如在环境管理中的排污权交易制度。www.Examw.com
　　第三，有偿使用土地也是为了给土地使用者一个较为独立的地位。在无偿使用土地制度下(如我国的划拨国有土地使用权制度)，使用者仅是对土地利用，其不能成为一个独立的主体，而要依附于所有者，这样就给了所有者干预使用者的机会，不利于使用者积极性的发挥。美国是一个崇尚个体自由的国家，它不能容忍国家对经济主体过多的干预，因而其土地使用全是有偿的(其政府机关用地实质上是所有人使用土地)。
　　加拿大
　　①土地所有制。加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%，私人所有的土地占国土面积的10%。但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地，基本上都被私人占有。
　　②土地使用制。加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权，私有土地可以自由买卖，任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地，并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事，需要用地，有权征用省公有土地，但必须是有偿的。对于省公有土地，一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种：1)地所有权处理，即出卖(永久处理);2)土地使用权处理，即出租(短期处理);3)土地通行权处理，即不处理地表，而出租地下管线埋设权。
　　日本
　　日本自明治维新后就将土地的封建领主所有改为了土地私人所有，这种土地私人所有制据日本人自己解释为：“是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。” 日本现行的土地所有制主要分为三种形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。其中，日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占其土地总资源的比例很小。因而其国有土地使用权制度并不是很发达的。且国有土地和公共土地主要是为国家及国民的利益而使用的，更强调对生态的保护。日本的非所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。如《日本民法典》第265条规定：“地上权人，因于他人土地上有工作物或竹木，有使用该土地的权利。”第270条规定：“永佃权人有支付佃租，而在他人土地上耕作或牧畜的权利。”第272条规定：“永佃权人可以将其权利让与他人，或于其权利存续期间，为耕作或牧畜而出租土地。但是，以设定行为加以禁止时，不在此限。”
　　日本这样的土地制度，与其历史背景有关。明治维新前的日本封建势力很强，其要想走上资本主义道路就必须变革其制度，而首要变革的就是土地制度。日本土地制度的变革是巨大的，目的是为了较彻底地清除封建制度的残余。因而日本将土地主要是转化为私人所有。但我们也因看到，日本对私人所有土地的使用也是有很大限制的，主要是为了公共利益，但这不是我们这里要讨论的，就不再详述。
　　新加坡
　　新加坡的土地所有制主要有国有制和私有制两种形式。其中，国有土地又分为两种形式：国有土地和公有土地。两者的共同点是，其土地主要用于公共目的，都可以出售或长期出租。两者的区别主要在于，国有土地的所有权属于国家，由土地局代表国家行使所有权，它包括尚未开发利用的土地，如暂时闲置的土地、围海造地增加的土地等;公有土地的所有权虽然仍属于国家，但业权已经归属法定局或其他社会团体，因此，一般是正在使用的土地。新加坡的土地资源大部分是国有性质的。
　　新加坡的国有土地使用制度较为发达。其土地使用制度除少数历史遗留的有私人永业权外，采用有限年期土地使用制度。新加坡有类似于我国划拨国有土地使用权制度，但其称为“国有土地割让”，“割让土地是新加坡政府为发展公共、公益事业需要使用国有土地，采取分配划拨和招标出让的办法提供使用的作法。” 但新加坡的土地使用是有偿的，即使是公益事业用地也是同样，只不过对这类用地可以优惠，象征性地收一点，但不能免费。如其《土地官员手册》2.5.1条规定：“按照现行政策，将国有土地割让给政府资助的学校，切其中一半以上用作操场或其他内司的旷地，应按足以补偿租金的一半收取地价，此外，每年还须交纳象征性土地使用费12新元。”2.8条规定：“如果基础生产局根据农业政策实施农业计划，须将国有土地用于商业性养猪、养鱼等经营时，土地的租期为10—15年，租金为市场价的6%，或根据具体情况收取地价。” 当然，政府机关用地是不需交费的，因为政府是土地的所有人。