土地登记代理人辅导知识讲解：国内外地役权制度的区别

会计考友

1．地役权概念界定的差别。
　　纵观上述资本主义国家地役权的概念，我们发现都与土地私有制的历史传统和现实密切相关，都是从“土地所有”的角度予以界定。然而在我国实行土地公有，土地所有权属国家或农民集体所有，其使用权分属不同的使用者，为了实现土地充分有效的利用，结合我国土地的实际利用情况，地役权应当是为自己土地利用的需要，在他人享有使用权的土地上进行支配的权利。
　　2．地役权主体规定的差别。
　　如前所述，传统民法理论中地役权的主体仅限于土地所有者，随着土地利用地需要，各资本主义国家将之扩展至地上权人、永佃权人、典权人。我国土地所有者的国家或农民集体作为民事主体出现于地役关系时，理论上也可以成为地役权的主体，然而在我国，地役权的取得以土地使用权的存在为前提，且大多情况下，国家通常会将土地以出让、租赁等有偿方式或划拨等无偿方式转让给使用者，因而地役权的主体仅限于不同的土地使用权人。
　　在我国，因我国物权立法中不存在永佃权、典权，其权利人自无成为地役权主体的可能。至于土地承租权人可否成为地役权主体是国外学界尚有争议的问题，立法上并没肯认。我国土地承租权人为实现对承租土地使用而需使用第三方土地的，该项使用非独立意义上的地役权，而是在出租时，该项地役权随租赁的土地使用权移转。
　　3．地役权客体规定的差别。
　　在罗马法，房屋等建筑物被视为土地的附属物，因此，地役权关于土地的含义，应包括房屋在内。有此国家如德国、法国等，在役权设定的标的物包括供役地上的建筑物，如《德国民法典》第1021、1022条；《法国民法典》第637条的规定。我国地役权的客体严格以土地为限，因为地役权制度的宗旨在于利用他人土地为自己土地便利之用，而且我国采“房地一致”的原则，土地及其上建筑物、其他附着物不可能分离而单独成为地役权主体。《法国民法典》第694条、《瑞士民法典》第733条的规定表明，土地所有权人为自己土地之利益，得对于自己土地设定地役权。在我国，两块均属于自己使用的土地没有设立地役权的必要。因土地使用权人的处分权受到限制，当其中一宗土地使用权转让、出让给他人时，原权利人丧失了使用权，此时，原需设立地役权的土地分属不同使用权人；若一宗土地使用权租赁给他人时，土地使用人作为使用权的享有者，在不妨碍承租权人的前提下，仍可对该宗土地进行“地役性”使用，无需另设地役权。第五节 其他土地他项权利