土地登记代理人辅导知识讲解：土地他项权利制度

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1、土地抵押权的含义。土地抵押权是国有建设用地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将国有建设用地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。
　　2、土地抵押权的抵押范围
　　1）可以设定抵押权的土地权利
　　①法律允许单独流转的国有建设用地使用权。
　　②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权。
　　③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权。
　　④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体国有建设用地使用权。
　　⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
　　2）国有建设用地使用权的可抵押范围
　　①《担保法》第34条第3项和《城市房地产管理法》第47条第2款规定，采取出让方式取得的国有建设用地使用权可以抵押。出让国有建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。
　　②《担保法》第36条第1款、《城市房地产管理法》第47条第1款和《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的国有建设用地使用权，不以出让国有建设用地使用权为限
　　③《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。以国有建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
　　3）集体国有建设用地使用权的可抵押范围
　　①根据《担保法》第34条第5项以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。
　　②根据《担保法》第36条第3款的规定，以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。
　　③《物权法》第182条规定，乡镇、村企业的国有建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。
　　4）集体国有建设用地使用权的不可抵押范围
　　《物权法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。
　　例题：可以设定抵押权的土地权利包括（）等。
　　A．法律允许单独流转的建设用地使用权
　　B．依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权
　　C．依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权
　　D．农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体建设用地使用权
　　E．法律不允许单独流转的国有土地使用权
　　答案：ABD
　　解析：依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权，不可设定抵押权的土地权利。可以设定抵押权的土地权利。