土地登记代理人辅导知识讲解：什么是代理人

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我国《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这就是我国民法规定的代理。
　　比方说，西安的甲想把在天津继承的一处私房卖掉，但他既不知天津房屋买卖的行情，又没有时间去天津处理卖房子的各种事宜。于是，甲把此事委托给天津的乙，乙以代理人的身份，用被代理人甲的名义，在找到了买主丙，乙便在甲的授权范围内负责与丙谈判、签订房屋买卖合同，合同的权利、义务则由甲向丙承担。
　　由此可见，代理是发生在被代理人、代理人及第三人之间的民事法律关系。上述案例中，甲即为被代理人（本人）、乙为代理人、丙是第三人。这种代理关系包含以下三方面的关系：
　　（1）被代理人与代理人之间基于委托授权或法律规定而形成的代理权关系。也叫做代理的基础关系，其性质为发生在代理人与本人之间的内部关系，代理授权具有无因性，即此内部的基础关系与代理权授予之间各自独立，基础关系的无效并不影响代理权授予的效力。基础关系的类型很多，在委托代理中，比较常见的有委托、雇佣、合伙等，在法定代理中，基础关系有监护、亲属关系等。
　　（2）代理人依据代理权与第三人之间的代理行为的关系。代理人与第三人是作出意思表示或接受意思表示的主体。
　　（3）被代理人与第三人之间存在的代理行为的法律后果承受关系。代理所产生的具有结果性的民事关系发生在被代理人与第三人之间，即我国《民法通则》第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”这就是我国民法规定的代理。
　　比方说，西安的甲想把在天津继承的一处私房卖掉，但他既不知天津房屋买卖的行情，又没有时间去天津处理卖房子的各种事宜。于是，甲把此事委托给天津的乙，乙以代理人的身份，用被代理人甲的名义，在找到了买主丙，乙便在甲的授权范围内负责与丙谈判、签订房屋买卖合同，合同的权利、义务则由甲向丙承担。
　　由此可见，代理是发生在被代理人、代理人及第三人之间的民事法律关系。上述案例中，甲即为被代理人（本人）、乙为代理人、丙是第三人。这种代理关系包含以下三方面的关系：
　　（1）被代理人与代理人之间基于委托授权或法律规定而形成的代理权关系。也叫做代理的基础关系，其性质为发生在代理人与本人之间的内部关系，代理授权具有无因性，即此内部的基础关系与代理权授予之间各自独立，基础关系的无效并不影响代理权授予的效力。基础关系的类型很多，在委托代理中，比较常见的有委托、雇佣、合伙等，在法定代理中，基础关系有监护、亲属关系等。
　　（2）代理人依据代理权与第三人之间的代理行为的关系。代理人与第三人是作出意思表示或接受意思表示的主体。
　　（3）被代理人与第三人之间存在的代理行为的法律后果承受关系。代理所产生的具有结果性的民事关系发生在被代理人与第三人之间，即代理人进行的代理活动的结果应当由被代理人承担。
　　其中，前一点为代理的内部关系，后两点则为代理的外部关系。代理的内外部关系是有机联系、不可割裂的，这种联系具体表现为：代理的内部关系是外部关系得以产生和存在的前提和基石，而代理的外部关系则是内部关系的目的和归宿。