土地登记代理人讲义之物权的效力[1]

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一、物权的优先效力  
　　物权的优先效力包括物权优先于债权的效力以及物权相互之间的效力。  
　　(一)物权优先于债权的效力  
　　同一标的物上并存着物权与债权时，不管物权与债权的成立先后，物权皆具有优先于债权的效力。具体而言，以特定物为给付标的物的债权成立时，该标的物上也已经有物权的存在时，物权的效力优先于债权的效力。在"一物二卖"的情况下，如果后买者已完成了物权的公示，而先买者未完成物权的公示，则后买者取得的所有权优先于先买者的债权。债务人破产或被强制执行时，如果债务人的财产上存在着定限物权，则该定限物权优先于其他一般的物权，担保权人可就该物优先受偿，而当债权人破产时，如果存在着质权、抵押权或留置权的，则有别除权，第三人对强制执行可提起执行异议。  
　　应当注意，物权优先于债权并不是绝对的。《最高人民法院关于贯彻执行，(民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条规定，"私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权移转的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。"此为"买卖不破租赁"原则。买卖不破租赁是指租赁物交付后的租赁权不因租赁物所有权的移转或其他物权的设定而受到影响。  
　　(二)物权相互间的优先效力
　　物权相互间的优先效力，是指同一标的物上存在着两个或两个以上内容或性质相同的物权时，成立在先的物权优先于成立在后的物权。例如，同一不动产上设定抵押权后，再在该不动产上设定抵押权的，抵押权的优先效力依抵押权登记的先后确定，在行使抵押权时，登记在先的抵押权优先受清偿；不动产所有人设定土地使用权后，再于同一不动产上设定抵押权时，先设定的土地使用权优先于后设定的抵押权。  
　　应当注意，上述物权相互间的优先效力也并不是绝对的。例如，在同一标的物上，虽然定限物权成立于所有权之后，但在其支配范围内具有优先于所有权的效力。