土地登记代理人辅导资料：地价评估集体确定底价

会计考友

　　地价评估，集体确定底价
　　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，掌握待出让地块的正常土地市场价格。
　　国有土地使用权出让中的土地估价，应当由市、县人民政府土地行政主管部门及其事业单位的土地估价师评估或委托专业的土地评估机构进行评估。评估价格应当是拟拍卖宗地在正常市场条件下的客观、正常价格。土地估价方法包括市场比较法、假设开发法(剩余法)、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修订法等。由于拍卖出让宗地一般都是用于开发或再开发建设，且多为经营性用地，因此，假设开发法、市场比较法往往成为首先被选用的方法，收益还原法和基准地价系数修订法也比较常用，成本逼近法则较为少用。估价师在承担国有土地使用权拍卖出让估价时，一定要对未来的房地产市场变化趋势有准确的把握，同时要对拍卖文件中关于拍卖地块的条件介绍和使用条件进行认真分析，坚持多方法比较，客观确定评估对象的正常市场价格，规范出具相应的土地估价报告。
　　市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果、政府产业政策和土地市场供求情况，集体决策，综合确定标底或者底价。
　　协议出让底价不得低于出让最低价
　　采用招标拍卖挂牌方式出让的，还应当集体决定拍卖和挂牌的起叫价、起始价，投标、竞买保证金等。
　　出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。
　　出让最低价属于区域控制价格，应分用途、区域确定，并按规定公布，而不是在具体宗地出让时临时评估确定。
　　对于原划拨土地使用权人补办出让手续、补交出让金的情况，由于协议出让最低价对应的土地条件和基准地价内涵一致，即五通一平或三通一平等，鉴于原划拨土地使用权人已经支付了土地征用、拆迁补偿和前期开发等费用，因此，应进行土地条件修正，应当将其补交的价款与现时同地段征地、拆迁补偿和前期开发费用等之和视为使用者交纳的土地使用权出让金总额，以此与同地段同用途的协议出让最低价标准进行比较。