2012年土地登记代理法规：土地权利变动公示、公信原则

会计考友

　公示原则是在土地权利变动时，将变动的事实通过一定的方式公示于众，使第三人知道该土地权利变动的情况。土地变动公示来源于物权的排他性和优先力，第三人通过公示知道土地的变动情况及权利状态，从而决定是否从事某种法律行为。公示原则和公信原则相互补充，共同保障交易安全。公示原则的作用在于，通过将有关情况公示于众，使第三人在进行交易时，了解该物权的变动，判断权利的真实与否，避免产生不必要的利益损害。物权公信的作用在于，即使公示的内容与物权的实际状态不相同，只要交易活动是按照提供的公示的信息进行的，则法律就按公示所确定的内容来保护第三者。
　　在我国建立土地权利变动的公示和公信原则十分重要。首先从公示公信原则产生的社会条件上看，它是基于保障交易安全，保护权利人合法权利的客观需要而在近代民法中形成的。自然经济时期，生产者与消费者相统一，社会产品处于凝滞状态，法律的作用体现为保护所有权的绝对性;随着社会的进步，交易现象成为经济发展的必然，保障交易的安全和稳定为交易者所渴望，公示公信原则便有了其滋生的土壤。从另一个角度讲，社会发展的这样的过程，也就是从物的所有为中心向物的利用为中心的转变过程。现代社会本位关注的正是社会资源的优化配置和利用。在我国土地所有权的两种形式禁止转让，在此情况下，只能通过土地使用权的流动来实现土地资源的优化配置。公示制度是实现这一目标的法律保障。其次，我国目前的土地登记制度并不能赋予某些权利以物权效力。1989年11月18日我国公布了《土地登记规则》，1995年3月31日发布了《确定土地所有权和使用权的若干规定》，尽管在这两个法规中确立了登记机关很大的权限(源于我国采取实质审查主义)，但登记机关的审查登记制度并不能赋予某些权利以物权的效力，一些法律未规定的权利仍处在现实需求中，而没有变成法律上的权利。现行法已基本确定了不动产物权公示的方法主要是登记，但是对于登记的机关、登记的效力、登记的程序等一系列问题都应加以明确。物权公示制度的完善尚需很长的路要走。