2012年土地登记代理法规：出让国有土地使用权的终止

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(一)出让国有土地使用权年限届满
1、续期申请的公益性界限：当土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
除了根据社会公共利益的需要，国家依法定程序收回土地使用权，将之以划拨方式提供给其他用地者的情形外，国有土地所有者代表对土地使用者提出的续期申请均应予以批准。在此特别强调，收回的出让国有土地使用权国家若非以划拨方式提供给其他用地者使用，不批准续期即不具公共利益性，即为不合法。经批准准予续期后，国有土地所有者代表与土地使用者应当重新签订土地使用权出让合同，并依照规定支付土地使用权出让金，办理登记手续。来自www.Examw.com
2、未申请续期和续期申请未获批准的法律后果。
“土地使用权期满土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”
(二)提前收回出让国有土地使用权
土地使用权通常情况下，出让方不得提前收回。土地使用权出让合同作为合同的一种，亦应允许出让方在特殊情况下单方解除合同，提前收回出让国有土地使用权。因公共利益的需要土地使用权出让方案是土地管理部门会同有关部门共同拟订，并报有批准权的人民政府批准的，其本身就充分考虑到了社会公共利益。土地使用权出让合同一经生效，其合同的正常履行，不仅符合出让国有土地使用权人的利益，也当然符合社会公共利益，但在特殊情况下，一切局部利益均应服从国家的整体利益，因此，国家通过立法方式，保留了国家提前收回土地使用权的权利，从本质上讲，这也是符合社会公共利益的。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第19条：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”此处所谓社会公共利益的需要，主要是指依政府土地利用总体规划及城市规划的调整，出让土地需要收回改为划拨用地的。依《土地管理法》第53条规定，将出让土地收回主要用于：
1)国家机关用地和军事用地；
2)城市基础设施用地和公益事业用地；
3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
4)法律、行政法规规定的其他用地。
提前收回土地使用权，必然会给土地使用权人造成损失，国家给予相应的补偿。 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”wｗw.ExamＷ.CoM
2、《中华人民共和国土地管理法》第80条：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。”
3、出让国有土地使用权人违反关于禁止土地闲置或擅自改变土地用途的规定，国家可依法律程序提前并且无偿、强制收回出让国有土地使用权，以示对用地者违法行为的处罚。
此外，如果土地使用权出让合同约定，因土地使用者的其他过错可导致国家提前收回出让国有土地使用权的，产生的法律后果从约定，即国家既可依约无偿收回，也可根据土地使用权人利用、开发土地的实际情况予以适当的补偿。
(三)土地灭失
不可抗力一般指在签订合同以后，不是由于当事人的过错，而是由于发生了当事人不能预见和人力不能克服、不能避免的强制力量，致使合同不能履行或不能完全履行时，当事人可以全部或部分免除自己承担的责任。不可抗力事故，一种为自然现象如自然原因造成的水灾、火灾、地震、飓风等；一种为社会现象如战争、政府禁令等。因不可抗力造成土地状况发生重大变故，导致出让国有土地使用权人无法按既有用途利用土地的，国家可收回出让国有土地使用权并退还剩余使用年限的出让金。如果仅是耕地因洪水变为池塘，种植业转为渔业的，则不构成土地灭失。