转移财产权利的合同（四）——租赁合同

会计考友

　　　　1.租赁合同的期限

% Z2 a/ O: @  t' `0 |4 J! v　　(1)租赁合同的期限超过20年的，超过部分无效。
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　　(2)租赁合同的租赁期限在6个月以上的，合同必须采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

1 S: O5 D5 Z- ?7 G# v, G　　2.不定期租赁：
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　　(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

　　(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。

　　(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
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6 L' F: W5 J2 v0 u　　3.承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
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; `- R, G/ b6 m& j　　4.出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　5.承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

. I8 k' y$ d6 j8 z+ k+ d8 H8 s! T# E2 ~- p　　6.租金的支付期限

" z5 p6 }0 |0 F1 b; ]7 X　　对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充，不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用以下规则：

* ^# j9 B; }7 I: N" s　　(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；

　　(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。

　　7.买卖不破租赁

　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
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　　8.房屋租赁合同
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' Y2 f7 [4 s" j+ I6 u7 ]& p　　(1)房租租赁的无效与处理(新增内容掌握)
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　　●房屋租赁合同无效的情形：

- _2 y5 o: h) X3 k* G% }$ A　　①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

' Q& R& z, v% ^7 i　　●房租租赁的无效的处理：
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* R  ]2 l0 W6 _5 b! B　　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

0 U0 t: ^5 t, n8 j8 e　　(2)房屋租赁中承租人的优先权
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9 |5 ?! @% q  s/ F) f7 G  p　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。注意：

　　①出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
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4 @6 u# {3 Z" X7 S. z1 p3 P4 I　　②出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

; M' u8 K+ R+ x, _8 m　　③具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　a房屋共有人行使优先购买权的；

. n  p& u- r  r3 N  E% S% }　　b出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

' S% v) k- a/ N/ h" M/ K! C+ l6 b　　c出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；

& h+ o8 [. B  f. _. ], E　　d第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
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) \2 T" V7 f' q( M+ O　　(3)房屋租赁中同住人的权利
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　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
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0 L, ^. Q% q2 R: r　　承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。


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7 G0 x/ \, Q1 h6 F: c# J$ j　　　　　　　转移财产权利的合同（二）——赠与合同