2012房产经纪人辅导：基本资料的搜集和途径

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基本资料可分为初级(一手)资料及次级(二手)资料两类。初级资料系为特定目的而直接搜集的资料，次级资料则为公司内部或外部现成的资料。研究策划人员在考虑是否有必要耗用资源，进行初级资料搜集前，应先评估是否有现成的次级资料可供利用，并尽可能优先利用次级资料，因为利用次级资料有成本低廉、取得容易的特点。
1.初级资料
初级资料的搜集是依据特定目的，遵循完整的研究设计及调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析，以得到所需的资料。这种资料搜集方法在社会科学研究中经常使用。房地产开发企业以往较依赖市场经验而不注重方法，但因土地资源有限，市场竞争日益激烈，某些初级资料(例如潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等)的使用性高、目的明确，若配合次级资料使用，可使开发企业作出更正确的判断。
在各种资料搜集上，可依照各种资料的性质整理分析，如官方资料主要有经济状况统计、各项政策公告及政策法规执行的状况、建筑规划及各项统计;而在学术研究类的报告中，主要有各项政府重要计划的研究分析，及对当前政策制度或特定主题的研究讨论，例如经济适用住房政策的定位。产业资料及市场报告除供求状况外，还有项目的规划、价格、贷款及市场对各种产品的接受程度等。因此，在进行项目策划定位时须事先拟定资料搜集的方式，理出一条脉络分明的定位逻辑，以达到事半功倍的效果。
2.次级资料
(1)内部次级资料
一般人常常忽略公司内部资料的可贵性而未加以利用，例如开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告，如初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检讨报告、结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料来源。由这些资料可整理出项目个案的购买客户群体的状况，对项目策划时的目标客户群的研究及产品策划构想很有帮助。
(2)外部次级资料
外部次级资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分。官方资料以统计类居多，学术单位以研究报告或论文居多，产业资料以房地产市场资料居多。
搜集资料的途径
1.交易双方当事人
访问地方市场上曾经发生交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、交易价格、交易当时的状况和其他条件等。在访问中应尽量了解其交易进行时的状况，并从其提供的资料中尽可能导引出其他市场交易线索。访问者可以询问交易当事人，为什么会接受与其当初的报价方案不同的成交结果，其所作决策是依据哪些理由。据此可掌握更多该地方的市场交易资料，并有助于了解交易内容有无其他附加条件。
2.促成房地产交易行为的中介组织
房地产市场上的中介组织，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，他们不但参与许多交易行为，且对于地方市场具有相当程度的了解，经常提供资料给买卖双方参考，以促成交易成功。因此，市场调研人员可利用其提供的资料，增加市场调研的深度和广度。
3.房地产开发企业公开推出的各种销售或出租广告
房地产开发企业公开推出销售或出租个案之前都预先做好市场调研工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出的销售或出租的报价具有很大参考价值。一个成功的租售个案更能代表市场的接受力，其代表性和参考价值更为肯定，这种资料可靠程度更高。但应注意其中的销售或租赁条件如当事人双方的关系、付款方式、附属设备、折扣、销售或租赁标的物的状况等基本条件。
4.熟悉房地产市场的专业人士
房地产估价师等专业人士十分熟悉房地产市场，调查人员可向其探询交易资料作为再进一步查证的依据。这种查证方式较费工夫，但不失为有效的交易资料探寻方法。调研时忌讳仅以肤浅的见闻不加查证即作为依据。
5.同业间资料的交流
房地产同业间如果能秉持合作的态度，以经整理分析的次级资料进行交流，则大有裨益。但这种方式很难为开发企业接受，因为他们往往会视此种交流与自己的业务有利害关系。只有在互惠互利的情况下房地产同业之间的资料交流才能进行。
6.准交易资料的搜集
交易资料一般必须是买卖双方达成协议和发生房地产交易行为的资料。而准交易资料是当事人拟出售(购买)房地产的单方面意愿的报价资料，凡处于未促成供求双方一致意愿阶段的资料都称为“准交易资料”。供求双方对于价格都有一致立场的市场交易资料固然极具采证性，但这些资料往往事过境迁，而且资料经迂回的传递搜集起来也较为困难(除非列在计划性的日常工作中)。地方市场上的准交易资料具有及时反映市场行情的功能，因为准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能初步决定价格。
这种价格与完成交易时的价格可能尚有差距存在，但是已能大致分析出房地产市场的基本行情。如果能利用准交易资料配合环境因素的比较分析，并运用房地产专业知识进行判断，必能使它成为具有很好利用价值的资料。
7.向房地产租售经办人员讨教
主要是参加房地产交易展示会、展览会、换房大会，了解各类信息、行情，索取有关资料。例如北京市每年的四季房展，不仅是各开发企业进行市场宣传的大好机会，也是一个房地产市场相关信息流通的平台。从各开发企业的展示中可以大致了解到整个市场的景气程度、各房地产开发公司的经营状况等重要资料。
8.各类次级资料
次级资料主要是政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料;与房地产业相关的银行、消费者组织、咨询机构以及新闻媒体所提供的资料;来自上级主管部门和行业管理机构、行业协调机构的资料;一些专业和非专业研究机构提供的相关资料，以及来自本企业各部门的数据材料。
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