2012年房地产经纪相关知识：法律和法规的含义

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法律和法规的含义
1.法律一词有广义和狭义两种含义。
广义的法律是指由立法机关或国家机关制定，国家政权保证执行的行为规则的总和，包括宪法、基本法律、普通法律、行政法律、地方性法规和规章等规范性文件。
狭义的法律在中国是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。
2.法规一词也有广义和狭义两种含义。
广义的法规是指法律、法令、条例、规则、章程等的总称。
狭义的法规在中国是指法律效力低于宪法和法律的规范性文件，包括国务院制定的行政法规和地方国家权力机关制定的地方性法规。
二、中国现行法律体系(熟悉)
中国现行法律体系包括宪法、法律(基本法律、其他法律)、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章(部门规章、地方政府规章)等。
(一)宪法
宪法是国家的根本法。它既具有一切法律的共同特点，.又具有与其他法律不同的特征，主要是：
(1)宪法的内容不同于其他法律。其他法律的内容只涉及社会生活的某一个方面、某一个领域。
宪法的内容涉及国家和社会生活的根本问题，它规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务，是一切组织和个人的根本活动准则。
(2)宪法是制定其他法律的依据。一切法律都要以宪法为依据。正如人们通常所说的，宪法是母法，其他法律是子法。
(3)宪法具有最高的法律效力，一切法律、法规都不得同宪法相抵触。
(二)法律
这里所讲的法律是狭义的法律，分为：
①由全国人民代表大会制定的基本法律，如民法、合同法、物权法、刑法;
②由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律，如土地管理法、城市房地产管理法、广告法、消费者权益保护法。
(三)行政法规
行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》。
(四)地方性法规、自治条例和单行条例
地方性法规有广义和狭义两种含义。
广义的地方性法规是指地方国家权力机关制定的规范性文件的总称，包括：
(1)省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。
(2)较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，制定的地方性法规。
较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。
(3)经济特区所在地的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定的在经济特区范围内实施的法规。
(4)民族自治地方的人民代表大会依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定的自治条例和单行条例。狭义的地方性法规是指上述第一、二种地方性法规。
(五)规章
规章也称为行政规章，是指国家行政机关根据法律和行政法规在其职权范围内制定的关于行政管理的规范性文件，分为部门规章和地方政府规章。
部门规章是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定的规范性文件，如《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》。
地方政府规章是指省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规范性文件。
三、法律的适用(熟悉)
(一)法律的适用范围
法律的适用范围即法律的效力范围，包括：
(1)法律在时间上的适用范围。是指法律在时间上所具有的效力，包括法律的生效和失效两个方面。
法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效;②法律公布之后经过一段时间再开始生效。一般来说，法律的效力自施行之日发生，至废止之日停止。
(2)法律在空间上的适用范围。是指法律在地域上所具有的效力。制定法律的机关不同，法律适用的空间范围也不相同，
大体上有两种情况：①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国;②凡属地方立法机关制定的地方性法规、地方政府规章只在各该立法机关管辖区域内发生效力。
(3)法律对人的适用范围。是指法律对哪些人具有效力。法律的对人效力存在两种不同的理论：
①属人主义，例如不论某人是处于国内还是国外，只要该人具有本国国籍即适用本国的法律;
②属地主义，即以地域为标准确定法律对人的约束力，例如凡是居住在本国领土内的人，不论其国籍是本国还是外国，均受本国法律的管辖。
二)法律适用的基本原则
解决法律的适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则。
1.上位法优先于下位法
上位法优先于下位法原则，是指在效力较高的法律与效力较低的法律相冲突的情况下，应适用效力较高的法律。
在中国，宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触;法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章;
行政法规的效力高于地方性法规、规章;
地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章;
省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章;
部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。
2.新法优先于旧法
新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
3.特别法优先于普通法
根据法律的适用范围有无限制，可将法律分为普通法和特别法。
普通法是指适用于全国领域、规定一般事项，并且无适用的时间限制的法律。
特别法是指适用于特定区域、规定特定事项，或在适用时间上有限制的法律。
特别法优先于普通法原则，是指在效力相等的法律之间，特别法应优先于普通法而适用。具体来说，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。
4.法律文本优先于法律解释
法律文本是法律的书面条文的表现形式，法律解释是对法律条文的含义所作的解释，包括立法解释和司法解释。如果法律解释与法律文本的含义完全不符，或者数个解释机关彼此之间也相互冲突，则仍然应以法律文本为准。
5.强行法优先于任意法
法律规范大体上可分为任意性规范和强行性规范。
任意性规范是指当事人可以通过约定排除其适用的规范，它允许当事人在法律规定的范围内自由作出约定。
强制性规范是指当事人不能通过其约定加以改变的规范，包括强制性规定和禁止性规定两种。强行法优先于任意法原则，主要是指对于某一事项，强行法已经作出规定的，任意法不得再发挥作用。
6.法不溯及既往
法律是否溯及既往，是指新的法律施行后，对它生效之前发生的事件和行为是否适用。如果适用，即具有溯及力;如果不适用，即不具有溯及力。
一般而言，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。
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