2012年房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记54

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房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记
成品导向定价法
由于各类房地产价格的高低不同程度受到成本费用、市场需求和竞争状况以及政府政策等因素的制约，可以采用不同的定价方法。房地产定价方法有很多，归纳起来，可以分为成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，也是企业普遍采用的一定价方法。具体包括：
1.成本加成定价法
成本加成定价法是在单位产品总成本基础上按照一定比例增加预期收益，再加上应上交的税金和应该发生的费用，确定房地产单位价格的方法。其公式如下：
房地产单位价格=[房地产单位总成本×(1+成本加成率)]÷(1-销售税费率)
其中，成本加成率的确定是定价的关键。一般而言，成本加成率的大小与房地产企业的预期投资利润、商品的需求弹性有关。需求弹性大，则成本加成率宜低，以求薄利多销;需求弹性小的商品，成本加成率不宜太低，以求得尽早收回投资。
2.盈亏平衡定价法
盈亏平衡定价法又称收支平衡定价法、损益平衡定价法。盈亏平衡分析旨在既定的固定成本、单位变动成本和价格条件下，确定能够保证房地产企业收支平衡的产销量。收支平衡点也称损益平衡点或盈亏平衡点。
盈亏平衡定价法侧重于总成本费用的补偿，这对经营多种房地产项目的企业极为重要。其缺点是要先预测产品销售量，销售量预测不准，成本不准，价格就定不准，而且它是根据销售量倒过来推算价格。
3.变动成本定价法
变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：
售价=单位变动成本+单位贡献额
其中，贡献的意义在于：单位面积的销售收入在补偿其变动成本后，首先用于补偿固定成本费用。
4.目标利润定价法
该方法以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出来未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。
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