2012年房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记55

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2012年房产经纪人考试
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房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记
竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。
主要有：①随行就市定价法;②主动竞争定价法。
比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。房地产市场价格在市场的反复验证中，不断总结规律，房地产价格才能很好地被市场接受。价目表制定的步骤有：
1.制定均价
(1)均价形成的理由：均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。
(2)均价的含义：习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价;在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期;整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。整体均价必须分解。即先定出整体均价，再进行分解一分幢(分组)：从所处位置、景观等因素;分产品类型：如高层、小高层;分期推出：因法律文件或因展示的策略方面的原因。
(3)均价的确定：
①确定市场调查的范围和重点。以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大;凡是竞争对手都应纳入视线范围;重点市场比较应不少于6个;二手楼价格也应适当考虑;
②对影响价格的各因素以及权重进行修正;
③对每个重点市场比较进行调整;
④交易情况修正。
⑤市场比较结果表。
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