2012房产经纪人经纪实务辅导：房地产市场营销概述3

会计考友

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人房产经纪人房地产市场营销概述进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！
(三)市场营销的成本、部门结构和职能
1.市场营销的成本
市场营销作为企业管理的重要组成部分，必然需要一定的人力、物力和财力以保证其有效实施。营销成本包含的内容十分庞杂，见表1-1。

成本项目	成本内容
营销调研成本	包括调研方案制定费、调研问卷印制费、调研信息收集、整理和分析费、调研差旅、通讯、补助等费，人员工资
客户关系管理成本	包括CRM系统建立的设计费用，系统硬件购置和软件配置费用，系统组装、调试、维修和日常使用费用，系统升级费用，客户关系管理组织构建费用，处理客户投诉、与客户沟通费用，客户数据挖掘费用
分销渠道成本	包括渠道调查费用，渠道设计费用，寻找分销商费用，自建分销网费用，激励中间商费用，控制和评估中间商费用
人员推销成本	包括工资、奖金、差旅费、培训费、交际费
公共关系成本	包括新闻宣传、记者招待会、公益活动等费用
广告成本	包括广告设计、制作、发布和广告效果统计的费用
销售促进成本	包括赠送样品、优惠卡、退款、送礼品、奖励、免费试用、产品保证、价格折扣等费用
仓储和运输成本	包括租金，维护费、折旧、保险、包装费、存货成本、燃料费、牌照税、司机工资等
其他营销成本	包括管理人员工资、办公费等

2.市场营销的部门结构和职能
(1)市场营销的部门结构
目前营销部门组织机构存在多种形式，较为常见的主要是职能式和事业部式组织结构，见图1-2和图1-3。职能式组织结构是最常见的结构，即按职能分工，在营销副总经理下设新产品推广、主管销售、市场研究、广告等职能部门。该组织结构的优点是简便易行、分工明确。事业部式组织结构是根据企业的产出来组织的，按照单项的产品或服务、产品群组、大型的项目或规划、事业、业务或利润中心来组建事业部。

(2)市场营销的职能
抽象地讲，市场营销的职能可概括为以下四个方面：
一是形式效用的创造。市场营销要求企业进行市场分析，创造或生产出能满足消费者某种需求的使用价值的具体形式。
二是地点效用的创造。地点效用的创造分为两种情况，一是分销渠道的选择，使得消费者可以在恰当的地点买到满足某种需要的产品或服务。市场营销活动要求企业对产品或服务的分销渠道进行适当的设计，制定合适的营销策略;二是服务地点的选择。如房地产开发企业根据市场分析和消费者需求判断，在城市规划和土地利用规划范围内，选择投标合适的土地，并在该宗土地上修建满足某种居住需求的房屋，从而使消费者能在合适的区位购买或租赁房屋，为消费者提供居住服务。
三是时间效用的创造。市场营销者可通过消费者需求分析，借助科技或其他技术的力量，为消费者在适当的时间提供适当的产品或服务。如将夏天的水果通过保鲜技术保存到冬天，使消费者在冬天可选择的水果品种范围更广。
四是持有效用的创造。市场营销促成交易的达成，通过交易，将产品转移给消费者，使消费者获得持有效用。如房地产企业将房屋销售给消费者后，消费者将享有房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分等四种权益。
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