2012年房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记93

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第十一章 房地产居间业务的促成
房屋本身及周边配套
房屋本身的好坏及周边配套的成熟完善与否是客观存在的，而客户对这些的印象却是主观的，因此房屋展示过程就成为影响成交的重要因素之一。
1.对房屋本身尽量创造有利成交的条件
这主要是化解房屋缺陷，表现房屋优点，让客户容易接受，为业主卖个好价钱。
2.引导客户看房时须强调房屋的周边配套
除了房屋本身的好坏，房屋的周边配套也是客户考虑的重要因素之一，因而在房屋展示过程中，房地产经纪人要做足这方面的功课。
房屋产权
房屋交易的实质是房屋产权的交易，因此产权清晰是成交的前提条件。
1.有房屋未必就有产权。单位自建的房屋，农村宅基地上建造的房屋，社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等，都有可能不是完全产权，容易导致成交困难。
2.有房地产证未必就有产权。房地产证遗失补办后发生过转让的情形，原房地产证显然没有产权。有房地产证而遭遇查封甚至强制拍卖的情形，原房地产证也就没有了产权。当然还有伪造房地产证的情形。
3.产权是否登记。预售商品房未登记、抵押商品房未登记是比较常见的情形，仅凭购买合同或抵押合同是不能完全界定产权归属的。
4.产权是否完整。已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置。公房上市也需要补交地价或其他款项符合已购公有住房上市出售条件，才能出售。
5.产权有无纠纷。在拍卖市场竞得的房屋可能存在纠纷，这是因为债务人有意逃避债务导致的。而涉及婚姻或财产继承的情况也会让产权转移变得复杂。租赁业务中比较多的情形是，依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租。
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