[中大答疑]2012房产经纪人考试房地产经纪实务问题解答1

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根据报名参加我考网社区房产经纪人培训学员在复习过程中遇到的问题以及网校名师的讲解，本站特别做了整理，以方便大家更好的备考2012年房产经纪人考试。以下问题出处房产经纪人考试房地产经纪实务[全程强化班]。
房地产经纪实务[全程强化班] 的第8课时
四、商圈资料的搜集与方法
(一)商圈的概念
根据学者研究，“商圈”应当是指具有一定辐射范围的商业集聚地。在考察“商圈”的概念上，有两种方法，一种是指“零售商业的集聚地”，另一种则是指“某一零售商店(企业)所能吸纳顾客的地理范围”，分别体现了“集聚”与“辐射”的概念。例如，一些学者提出“零售商圈”是指被吸引到目标零售地块的消费者所在的地理区域，就是采用辐射的概念。
进行商圈分析的目的在于取得该商圈潜在消费者收入、人口统计和心理特征方面的相关信息，从而了解其所需商品和服务的类型和规模，并进而确定应该采取的营销手段。因此，在房地产营销中，房地产经纪人对商圈的分析是开展营销计划的基础。
(二)新建商品房销售前的商圈资料
针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型：大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”;②大 地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”;③副城市中心型;通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区;④城市中心型：又可分为中央商务区(cbd)，其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。
商圈资料的另一重要部分是商圈内各种物业的比例和基本销售状况。对于不同物业，其调查的侧重点也有所不同。一般来说，物业类型主要分为住宅房地产、商业房地产和工业厂房三大类，在城市商圈中主要考虑住宅和商业房地产。
对于住宅房地产调查，应着重搜集住宅的主要房型、楼层、光照、人均面积、住宅周边的城市公交系统等与住户生活息息相关的资料。
对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息，停车场情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。
商圈资料一般而言都没有次级资料可供参考，需由项目个案负责人按调查目的及预算，拟定调查计划，再实地派人以调查、访问或观测等方式完成，如商圈内居民生活形态或来商圈购物的商圈外居民消费形态的调查，商圈内行业类别调查、商圈内车内流量调查等。另外可用计数器或摄像机等工具以掌握相关数量及质量(如店面形象、面积等)资料。
(三)二手房 经纪业务的商圈资料
二手房经纪业务商圈是指某一房地产经纪人或房地产经纪公司从事二手房经纪业务和服务对象(主要是指能得到的委托房源信息)的地域范围。在房地产经纪公司或房地产经纪人从事二手房业务的地域范围之内的，称为二手房经纪业务有效商圈。二手房经纪业务商圈也可以以购(租)房者来划分范围，比如高端的租赁市场，先确定租赁者之后，再确定房源地地理范围和具体的房源信息。
二手房经纪业务有效商圈有一个逐渐细化的过程，当房地产经纪人或房地产经纪公司花在有效商圈的时间和精力逐渐增加的情况下，该房地产经纪人或房地产经纪公司对该有效商圈的了解就会深化，对该商圈的把控能力也会随之加强。
二手房经纪业务有效商圈还有一个逐渐扩大的过程，当房地产经纪人或房地产经纪公司对有效商圈的把控能力提高之后，就应逐渐扩大有效商圈，以提高市场占有率。
在市场行情等因素变化的情况下，二手房经纪业务有效商圈也会发生变化
学员提问：怎么有些内容没有。这位老师讲得没有相关知道的好。
名师答疑：
首先非常谢谢您对我考网社区的信任，很高兴有您的关注。
讲课内容都是紧扣教材和大纲，考虑到不同版本的教材对同一知识点阐述的不尽相同，而且有些知识点可能是一些常识性的，所以讲课视频中会略有出入，但不会影响整体知识的把握。如果给您造成不便，或您有什么不太清楚的地方，尽管咨询我，我会尽我能力来帮助您!
祝
心想事成!
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