2012房地产经纪实务辅导：房地产状况的调整

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《
房地产经纪实务
》是
房地产经纪人考试科目
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房地产经纪人考试
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(1)房地产状况调整的含义
进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。
(2)房地产状况调整的内容
a 区位状况调整的内容
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。
区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。
b 权益状况调整的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。
权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。
c 实物状况调整的内容
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。
(3)房地产状况调整的思路和方法
房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例价格做减价调整;反之，则应做增价调整。
具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
(1)直接比较调整一般是采用评分的办法(参见表4—3)，以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则打的分数就低于100;相反，打的分数就高于100.然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/()=在估价对象房地产状况下的价格
上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
(2)间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差，则打的分数就低于100;相反，打的分数就高于100
采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/()x ()/100=在估价对象房地产状况下的价格
上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
(4)房地产状况调整应注意的问题
(1)可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。
(2)由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位和实物因素不同，即使某些因素相同，但其对价格的影响程度也不一定相同。因此，在进行区位状况和实物状况的比较、调整时，具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如，居住房地产讲求宁静、安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、交通条件;工业房地产强调对外交通运输;农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。
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