2013房地产经纪实务：房地产市场营销概述5

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二、市场营销理论的演变
(一)市场营销史的三个时期
市场营销学的发展，一般可分为初创、应用、形成与发展三个时期。
1.初创时期
从19世纪末到20世纪20年代，是市场营销学的初创时期。18世纪末19世纪初，工业革命最先在英国爆发，此后生产和消费都迅速增长，市场表现出的基本特征是商品供不应求，企业集中要解决的问题是增加生产和降低成本，以满足市场的需要。1825年英国爆发第一次经济危机后，经济危机就具有了周期性。危机期间最重要的表现是商品销售困难。
2.应用时期
从20世纪20年代到第二次世界大战结束，是市场营销学的应用时期。该时期各部门大量生产的出现，形成了生产相对过剩和买方市场。经济危机进一步加剧，市场空前萧条，大量企业倒闭，使得企业开始重视营销。20世纪20年代，若干本市场营销学教科书问世，初步建立了理论体系。1915年美国全国广告协会成立，1926年改组为全美市场营销学和广告学教师协会，1931年又成立专门讲授和研究市场营销学的美国市场营运社，1937年上述两个组织结合组成著名的美国市场营销协会。
3.形成与发展时期
从20世纪50年代至今，是现代市场营销学的形成和发展时期，市场营销学的理论和概念发生了重大变革。
哈佛大学鲍敦提出，一个企业运用系统方法进行销售，管理人员应针对不同的内外环境，把各种营销手段进行最佳的组合，使它们互相配合起来，：综合地发生作用，即所谓“市场营销组合”。
1960年美国密歇根州州立大学麦卡锡教授把各种影响销售的因素归结为4大类：产品(Product)、价格(Price)、渠道(Place)和促销(Promotion)，即当今称之为“4Ps”。这就为市场营销学提出了较为完整的营销策略理论。
20世纪50年代至80年代，市场营销学的新概念层出不穷。我国学者张文贤对这个时期的营销学新概念进行了归纳，见表1-2

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