2013年房地产经纪人考试经纪概论备考辅导资料92

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第三节 房地产经纪合同的主要类型
房地产代理合同与房地产居间合同
(一)房地产代理合同
房地产的代理行为包含了民事代理和商事代理两方面。民事代理活动既有采用书面合同形式的，也有采用口头合同形式的，但商事代理活动通常采用书面合同形式。代理合同的内容不是以双方当事人的意思表示一致作为合同的成立条件，而是以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。
2房地产代理合同的特征
除紧急情况外，代理人不能超越被代理人的指示擅自处理事务，也不用自己的名义处理事务。接受授权代理的事务分为两类：其一，被授予的代理权是为被代理人解决不能亲自处理的委托事务，这属于事务代理;其二，被授予的代理权是为被代理人解决;在被代理人的经营能力不足或为了达到经营目的预期的委托事务，这是商事代理活动。
3房地产经纪人在代理合同中的义务=委托人的权利
按照指示处理事务的义务
亲自处理事务的义务
向被代理人报告处理事务情况的义务
处理事务的收益和所得交付被代理人的义务
4委托人的义务=经纪人的权利
承担后果的义务
承担处理事务的费用的义务
给付房地产经纪人报酬的义务
承担赔偿损失的义务
(二)房地产居间合同
1房地产居间合同的涵义
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同可以分为指示居间合同和媒介居间合同。指示居间合同即居间人向委托人报告订约的机会，媒介居间行为则是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒介妁方式促成其交易。
2房地产居间合同的特征
房地产经纪人是中间人，既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。居间合同的委托人的给付义务具有不确定性，即房地产经纪人可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而代理人只能接受一方委托人的委托代理事务，国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理义务的解释。
3房地产居间合同的义务
如实报告的义务
尽力提供居间服务的义务
保守秘密的义务
4委托人的义务=经纪人的权利
支付报酬的义务
支付必要费用的义务
二、房地产买卖经纪合同与房地产租赁经纪合同
房地产买卖与房屋租赁是房地产交易中交易性质不同的行为，买卖是权利转让行为，租赁是债权经营行为。房地产买卖行为一般包括：投资新建房地产的期权房屋买卖和现房买卖、二手房地产的买卖。
房屋租赁行为一般包括：投资新建房屋的期权预租(有些地区和城市开展这种预租活动)，现房出租;存量房屋的出租和转租。
三、一手房经纪合同与二手房经纪合同
(一)一手房经纪合同
其委托代理合同的内容表现为目标明确、要求具体、事务繁杂、周期严格并具有风险性。
(二)二手房经纪合同
其特点是合同要求完成的事务应当完备。
四、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同。
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