2013年房产经纪人考试经济概论之房产经纪机构资料5

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房地产经纪概论
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房地产投资咨询业务的基本类型
房地产投资是指国家、企业或个人为了达到获利的目的，将货币资产转化为房地产实物资产的行为。房地产投资所涉及的领域有;土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。
房地产投资已经成为一些投资者为使资产增值、获取高额利润的重要投资方式。但是由于房地产商品的特殊性，房地产投资具有投资成本高，风险大、回收期长、所需专业知识广的特点，使不少非专业投资者尤其是个人投资者不能轻易介入房地产投资。
而房地产经纪人员由于具有丰富的房地产专业知识和市场经验，熟悉房地产投资各方面的环节，可以为投资者提供科学、合理的投资建议和方案。
在一些西方发达国家，房地产投资咨询业务也是房地产经纪业务中很重要的一部分。目前，我国房地产经纪人员开展房地产投资咨询业务并不普遍，但是随着房地产市场的成熟，完善，房地产投资咨询业务成为重要的业务组成部分是发展的趋势。
目前，房地产经纪人员从事的房地产投资咨询业务主要有两种：
1、房地产开发投资咨询
房地产经营投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产，进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。其投资目的不仅是为了回收原垫付的所投资金，而且要获取盈利。
对于这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供房地产开发项目的可行性研究报告。
房地产开发项目的可行性研究是很典型的投资分析，其分析的步骤、基本方法等在其他形式的投资分析中也经常用到。
在可行性研究中要进行收入和成本的对比分析，并考虑投资者风险偏好和资金的时间价值，一般采用现金流量贴现分析方法。
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
开发项目可行性研究可以分为五个步骤：
(1)接受委托。与委托方签订合同协议，明确可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等。
(2)市场调查分析。可以从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查要从宏观、区域和微观三个层面对市场进行调查分析，预测未来市场的供给、需求、租售价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。
资源调查包括建设地点调查、用地现状、交通运输条件、外围基础设施、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
(3)方案选择和优化。根据研究的要求，在对收集到的资料和数据进行分析的基础上，建立若干开发方案，会同委托方明确方案选择的重大原则问题和优选标准，从而评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，并进一步确定项目规模、构成和开发进度。
(4)财务评价。对经上述分析后所确定的合理方案，在对项目投资、成本、价格、收入等进行估算的基础上，对方案进行详细财务评价，研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，并对项目的敏感性和不确定性进行分析，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
(5)编制可行性研究报告。经过上述分析与评价。即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性的意见、措施和建议，供决策者作为决策的依据。
1、在推荐投资方案时，房地产经纪人还可以考虑委托公司的发展战略、投资组合、资本结构及风险的偏好程度等因素，使推荐更有针对性。
2、可行性研究报告是可行性研究的成果性文件。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图六个部分。
3、项目可行性研究报告如用于立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、国民经济评价等方面的内容。
在开发项目可行性研究中，市场分析和预测部分非常重要。它是整个分析的起点，也是整个分析中数据的输人口，直接影响分析结果的可靠性。在开发投资分析中，房地产经纪人应对消费者行为研究给予足够的重视。
另外，区位选择也是关注的焦点。区位因素是影响房地产需求量和租售价格的重要因素。
区位优势不是固定不变的，它会随着经济、社会、技术等的发展变化而变化。如果房地产经纪人能够预先判断在不远的将来哪些房地产的区位优势会增强，并向客户提供该信息，使得客户以较低价格先行得到有升值潜力的房地产，就可为客户创造更高的价值。
目前市场上有些投资者投资于改建项目。改建是将一些已经损坏或在功能上已经废弃的建筑物，在物理结构上进行改造或者将其改建成符合现行设计标准的建筑物，然后向市场租售，收回投资。与工作地联系便利的老城区是改建投资的首选地区。其中那些建筑风格独特、建筑结构合理的老房子是改建项目的主要目标。这类物业由于自然损耗或者周边环境的恶化，往往能以低廉的价格获得。通过对邻近地区的开发，物业价值和租金水平通常能迅速上升。但是要注意分析改建的规模，几栋或较小规模的改建，往往并不能带来升值。
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