2013年房地产经纪人考试经纪概论备考辅导资料97

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房地产经纪概论
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房地产经纪人考试
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二、房地产价格形成的基本原理
(一)预期原理
首先取决于在其耐用期内效用、供求关系的预期。
(二)资本化原理
(三)供求原理
均衡价格，当市场价格高于均衡价格时，市场供大于求，当市场价格低于均衡价格时，市场供不应求，房地产的供给是无弹性的。房地产的均衡价格主要是由需求状况决定的。
(四)替代原理
具有相似地段、相似建筑类型、相似房型等的房地产，在效用上就具有相似性，与一般商品的替代原理所不同的是，由于房地产的空间固定性，能够与它产生替代关系的其他房地产所在的地区，称为该房地产的“同一供需圈”。
(五)变动原理
变动原理必须确定一个基准日期(称为估价时点)。
(六)最高最佳使用原理
房地产的均衡价格是由其最高最佳效用所决定的。
均衡原理和适合原理
房地产在什么情况下才能达到最高最佳使用呢?有两个前提：一是当房地产内部各组成部分处于均衡状态，二是当房地产本体与周围环境处于适合状态。房地产的内部均衡首先表现在土地的价值与建筑物价值之间的均衡。
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