2013年房地产经纪人房地产经纪概论知识点2

会计考友

《
房地产经纪概论
》是
房地产经纪人考试科目
之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了
房地产经纪人考试
《
房地产经纪概论
》知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!
(1) 代理人以委托人的名义，在委托人授权范围内进行代理活动，
由此产生的法律后果由委托人承担;而经纪(居间)人则是处
于独立地位，以自己的名义来从事经纪活动，其法律后果由自
己承担。
(2) 代理人在交易活动中，代表委托人(买方或卖方)与第三人(买方或卖方)发生直接买卖关系，而经纪(居间)人在其经纪活动中，必须由买卖双方发生直接关系，进行交易。
(3) 代理人在交易活动中向第三人地理表达自己的意志，有一定权利控制商品的价格及销售条件等，并可代理委托人签订交易合同;而经纪(居间)人则向交易双方表达的是买卖双方的意志，无权控制商品价格及销售条件，也无资格签订交易合同。
(4) 代理人只行使委托人委托的权利和义务，对第三人不具有任何权利和义务;而经纪(居间)人则独立对当事人双方负有同等权利与义务，但无权替交易双方的任何一方行使权利。
(5) 代理人的服务范围较经纪人要窄，代理人同委托人之间是一种较固定的、连续性的关系，代理人只能为一定的委托人进媒介行为，而不能为其他人进行;经纪(居间)人则同交易双方之间没有固定的连续性关系，可以根据自己的意志为其他人从事中介服务活动。
(6) 代理人只能向委托人索取报酬，在获取服务报酬上，有较大的弹性，代理人可以与委托人商量，根据代理完成量的程度及结果决定报酬数额，经纪(居间)人则可同时向交易双方或任何一方索取报酬，收费标准一般按政府有关规定或行业惯例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取报酬，否则只能收取成本费。
2、咨询服务与经纪(居间)服务
中介服务活动包括咨询服务和经纪(居间)服务。咨询服务的内容包括政策、法规、信息咨询、市场调查、市场预测、投资分析、可行性研究、项目策划、营销策划等活动，专业性要求较高，经纪(居间)服务中也包含有一定的咨询服务内容，但经纪(居间)活动中不包括咨询服务活动。在我国的一些经纪人管理规定中，将咨询服务也列入经纪活动，但实质上有一定的区别。根据委托咨询合同与经纪(居间)合同的法律关系，对两者进行区别比较：
(1) 咨询委托人在法律关系上只涉及委托人，直接独立对委托人先
使自己的权利和义务，不存在交易中的第三人;而经纪(居间)
人或代理人都会涉及到第三人。
(2) 咨询委托人在其经济活动中，向委托人直接提供自己的劳动产品;而经纪(居间)人在其经济活动中则是去促成买卖双方完成交易而提供居间服务。
(3) 咨询委托人向委托人收取的是咨询服务费;而经纪(居间)人收取是中介费。咨询委托人根据合同向委托人提供真实可靠的信息，或回答正确的咨询意见，或提供咨询报告书后，无论这些信息、意见或报告结论对委托人是否适用，都不影响委托人取得报酬;虽然经纪(居间)人也给交易双方提供信息或估价等咨询服务，但如果只是为促成交易而提供一般性市场信息，要等到交易双方订约成功后，经纪(居间)合同才告成立为依据，经纪(居间)人才能取得佣金。否则只能收取成本费。
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