2013年房地产经纪人考试经纪概论备考辅导资料65

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房地产经纪概论
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房地产经纪人考试科目
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房地产经纪人考试
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房地产经纪概论
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(一)物权法定原则
物权法定是指物权的种类、内容、效力和公示方法只能由法律明确规定，当事人不能通过合同自由创立。物权法贯彻这一原则的原因：一是物权的直接支配性，物权作为一种对物直接支配的权利，可以排除他人的干涉，
不允许当事人通过合同方法自由创设，因此物权“有极强的效力，得对抗一般之人，如许其以契约或习惯创设，则有害公益。”(陶百川等，《最新综合六法全书》，第225页，台北三民书局，1986年。)
二是物权是基本的财产权，是债权发生的前提，它直接反映了社会所有制关系，并在很大程度上影响着对社会经济关系的调整，所以也不能允许当事人任意创设物权。
三是为保障交易的安全和便利，必须明确物权的种类和内容，只有这样，才能使一般人明确了解财产的归属，使物权的得失变更清晰透明，从而保障交易的安全，维护社会经济关系的正常与稳定。所以根据物权法定原则，房地产权益的种类、内容、效力和公示方法都必须依物权法明确规定，不能由房地产交易双方当事人通过合同任意设定房地产权益，从而可以有效保证房地产的交易安全，避免房地产经纪市场的交易秩序出现混乱。
(二)一物一权原则
一物一权原则是指一物之上不得设立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权。从房地产物权角度来看，这一原则可以从两个方面理解：
一方面指一幢房屋之上只能设定一个所有权。即一幢房屋只能有一个所有权人，不能说某一人拥有该房屋所有权，同时另一人也拥有该房屋的所有权。
但是数人可以共有房屋的一个所有权，而不是由数人对共有房屋分别享有所有权。物权法的这一原则，可以使房地产产权清晰，杜绝房地产经纪业交易中产生的一物多主纠纷，充分发挥物权法的定分止争作用。
另一方面是在一房地产之上不允许设立两个或两个以上在内容上相互冲突的物权。物权法允许在一物之上可以设立多个物权。
例如，国有土地使用权出让以后，在土地之上可以形成土地所有权和土地使用权两个物权，国有土地使用权人还可以将通过出让合同获得的土地使用权设定抵押，形成抵押权，这样在一宗土地上就形成了多项物权。
但是物权法不允许当事人设立的物权在内容上相互矛盾。在房地产经纪业务中，数个物权相互冲突的现象是时有发生的。例如，某房地产开发商将其开发的住宅楼工程发包给某建筑公司进行建设，
在工程建成过程中，开发商为借款而将该住宅楼工程及土地使用权抵押给某银行，同时开发商委托房地产经纪公司代理预售该住宅楼期房。但是由于开发商没有按照合同约定向承包人支付工程款，
因此，承包人依法享有对该住宅楼工程的法定抵押权，有权要求对该住宅楼公开拍卖并依法优先受偿;而银行也因为发包人没有到期还本付息而有权要求行使抵押权，对该住宅楼工程进行拍卖;同时购买期房的产权人又拥有该住宅楼的所有权。
这样就发生了银行抵押权、承包人抵押权以及购房者房屋所有权之间的相互冲突。因此，物权法中解决物权矛盾和冲突的规则，有助于解决房地产经纪业务实践中产生的各种产权纠纷问题
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