2012房产经纪人房产基本制度与政策知识点第九章第二节(3)

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三、物业承接查验制度
物业承接查验是物业管理的基础工作。《物业管理条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。2010年10月，住房和城乡建设部制定并印发了《物业承接查验办法》，将有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。
(一)物业承接查验的概念
物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行检查和验收的活动。
(二)物业承接查验的意义
(1)物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利关系，避免矛盾纠纷。
(2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。
(3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。
(三)物业承接查验的原则
物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。
(四)物业承接查验的程序
(1)确定物业承接查验方案。
(2)移交有关图纸资料。现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交承接查验所必需的图纸、技术资料、说明文件等。物业服务企业应当对建设单位移交资料进行清点和核查。
(3)查验共用部位、共用设施设备。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和实验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录并由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。
(4)解决查验发生的问题。物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。
(5)确认现场查验结果。建设单位应当委派专人参与现场复验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果。
(6)签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确说明。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期服务合同具有同等法律效力。
(7)办理物业交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10天内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录，由建设单位和物业服务企业共同签章确认。
(五)法律责任
(1)建设单位的法律责任
1)物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任;
2)物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任;
3)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。
(2)物业服务企业的法律责任
1)自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任;
2)物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管;
3)物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
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