2012房产经纪人房产基本制度与政策知识点第九章第二节(2)

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二、管理规约制度
(一)管理规约
管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范，它一般以书面形式订立。
共同财产和共同利益是业主之间建立联系的基础，业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要通过民主协商的机制来实现，管理规约集中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则。因此，管理规约就是物业管理区域内全体业主建立的共同契约，按照少数服从多数的原则解决存在的分歧。
管理规约的内容主要包括四个方面：
(1)有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定;业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程;业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则等等。
(2)业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配;对公共秩序、环境卫生的维护等等。
(3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;按照国家有关规定交纳专项维修资金;按时交纳物业服务费用;不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途，不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;不得违反规定饲养家禽、宠物;不得随意停放车辆和鸣放喇叭等等。
(4)违反公约应当承担的责任。业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业服务企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。
管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。应当注意的是，管理规约对物业使用人也发生法律效力;对物业的继受人(即新业主)自动产生效力。
(二)临时管理规约
《物业管理条例》要求，建设单位在销售物业之前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
通常情况下，订立管理规约是业主之间的共同行为，由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过。然而，业主的入住是一个逐渐的过程，物业建成后业主大会并不能立即成立。但这一阶段，物业的使用、维护、管理也需要有一个业主共同遵守的准则。因此，管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。
临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。实践中，建设单位一般将临时管理规约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中有明确要求物业买受人遵守临时管理规约的条款，通过这种方式让物业买受人作出遵守临时管理规约的承诺。
2004年9月建设部发布了《临时管理规约(示范文本)》，明确了临时管理规约应当具备的主要内容：
(1)物业的自然情况与权属情况;
(2)业主使用物业应当遵守的规则;
(3)维修养护物业应当遵守的规则;
(4)涉及业主共同利益的事项;
(5)违约责任。
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