2012房产经纪人房产基本制度与政策知识点第九章第一节(3)

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三、《物业管理条例》的指导思想和基本法律关系
《物业管理条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系;二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系;三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
《物业管理条例》确立的基本法律关系包括：
(一)业主相互之间的关系
业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。业主通过成立业主大会管理共同事务，维护共同利益。业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织。业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会做出的有效决定，对全体业主具有约束力。
(二)业主与物业服务企业之问的关系
业主和物业服务企业通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业提供服务、业主支付服务费用的等价交换关系。双方的这种民事关系建立在主体的平等性和行为的自愿性基础上，不是主与仆、管理与被管理的关系。物业服务合同的订立、变更、解除以及物业服务的内容、标准、费用等也都是在双方自愿的基础上协商一致而达成的。
(三)开发企业与业主、物业服务企业之间的关系
商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到开发企业销售完所有房屋，购房人全部入住，成立业主大会以后，才来选聘物业服务企业实施物业管理服务。因此，开发企业在销售房屋前就要事先选聘物业服务企业，业主大会成立后，可以决定续聘或者解聘、重新选聘物业服务企业。开发企业在物业管理活动中的义务是：制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部位和共用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等。
(四)供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系
供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
(五)社区居委会与业主大会、业主委员会的关系
业主大会、业主委员会作出决定应当告知社区居委会，并听取社区居委会的建议。业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。
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