2012房产经纪人房产基本制度与政策知识点第十章第一节(1)

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第十章 住房保障和住房公积金
第一节 住房保障相关制度
住房保障是政府公共住房政策中的重要组成部分。它是针对无能力完全依靠市场机制解决住房问题的家庭或社会群体，而设计的一系列制度安排和政策。通过为中低收入住房困难群体提供适当的住房救济或援助，帮助其解决居住问题，实现“住有所居”。其实质是政府利用国家与社会力量，解决弱势群体的住房问题。
随着保障性住房建设规模不断增大，其投资建设、运营管理、准入退出作为住房保障工作的重要环节，将直接影响住房保障政策的实施效果，关系住房保障工作的持续健康发展。
一、投资建设
(一)投资模式
住房保障作为政府维护群众利益的重要工作，是政府公共服务的一项重要职责，是公共财政投资的一个重要领域。按照政府主导、社会参与的原则要求，保障性住房建设以政府投资为主，鼓励支持社会机构投资参与建设。
根据《廉租住房保障办法》等规定，地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金，地方财政要将廉租住房保障资金纳人年度预算安排，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;对中西部财政困难地区，中央通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等规定，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入;省、自治区人民政府要给予资金支持;中央以适当方式给予资金补助。经济适用住房为出售型住房，政府主要是提供土地划拨、税费减免等政策优惠，按照政府组织协调、市场运作的原则进行建设供应社会参与保障性住房建设是多渠道筹集建设资金，缓解地方资金压力的有效途径。社会捐赠的保障性住房房源、资金是住房保障来源之一。根据公共租赁住房有关政策规定，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，引导各类投资主体特别是外来务工人员集中的开发区和产业园区投资建设公共租赁住房。社会机构参与投资建设保障性住房的，享受有关税费减免政策支持。
(二)建设模式
各国都在寻找一种合理的规划建设模式，提倡各种收入群体混合居住型的可持续发展的社区建设。混居可以带来多个方面的社会效益，人口构成的多样化可以丰富居民的生活;面对多样化的人群可以增加居民对于社会的容忍度;社会混合将有利于下一代在教育和个人发展上更多更好的选择;混居可以加深不同阶层问的理解，增强社会主流对于弱势群体的关心与重视。
借鉴国外保障性住房建设的经验教训，立足于科学发展、社会和谐，我国的保障性住房建设坚持分散配套建设与集中建设相结合，以“插花建设”为主，以“集中建设”为辅。按照现有政策规定，新建廉租住房应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设，经济适用住房主要在普通商品住房项目中配套建设，新建公共租赁住房也以配建为主。这种“插花居住”的社区能够使不同收入全体相互帮助，有利于整个社会和谐，使群众住得舒心、生活安心。
(三)户型面积与规划布局
人口众多、资源相对不足、生态环境承载能力弱是我国的基本国情，同时我们还面临城乡住房建设和使用资源消耗相对较高，城镇化快速发展带来的压力。
土地、能源、环境以及社会结构和人口的变化，将对未来城乡住房建设发展构成严重制约，城乡住房建设必须向“紧凑型”方向发展，大力建设节能省地型住宅;住房消费必须向“适度型”方向发展，提倡住房适度消费、梯度消费，这是我国住房建设和消费的发展方向。遵循这样的基本国情和住房建设模式，我国住房保障也按照保基本的原则要求，在保障性住房建设中坚持了小户型、功能齐全、质量可靠的要求，创造安全、适应、健康的居住环境。
1.规划布局。保障性住房项目要统筹规划、合理布局，充分考虑城市中低收入住房困难家庭居住和就业的便利，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域、交通便利、公共设施较为齐全的区域。同步做好小区内外供水、供电、供气、供热、污水处理、垃圾处理等市政设施和教育、医疗等公共服务设施的配套建设，方便居民生活、就业、就医和子女入学。
2.户型面积。新建廉租住房单套建筑面积应控制在50m2以内，经济适用住房单套建筑面积控制在60 m2左右，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60 m2以下。提高户型设计水平，满足基本使用功能。并按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺，努力做到经济适用、功能齐全、节能环保、质量可靠。
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