2012房产经纪人考试制度与政策辅导：房地产法律体系

会计考友

为了帮助广大的考生系统的复习房产经纪人考试的知识点，本文将针对房产经纪人房地产法律体系进行详细的讲解，希望对您参加本次考试有所帮助，并在此预祝您金榜题名！
一、房地产法的概念与调整对象(熟悉)
(一)房地产法的概念
房地产法是调整房地产活动的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)。
(二)房地产法的调整对象
房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。
(1)房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权;第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。
(2)房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。
(3)物业管理关系，是指物业所有者(业主)委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理涉及面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。
(4)房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
例题：房地产法的调整对象包括 ( )。
A.房地产开发关系
B.房地产交易关系
C.房地产行政管理关系
D.房地产民事关系
E.物业管理关系
答案：ABCE
解析：房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系。
二、房地产法律体系(熟悉)
房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体。从立法层次上看，主要包括下列内容：
(一)宪法
《中华人民共和国宪法》
(二)全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律
专门法律：如《城市房地产管理法》和《土地管理法》。
相关法律：如《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》)、《民法通则》、《城乡规划法》、《合同法》、《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)等。这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系中的最重要的法律规定，都是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。
例题：全国人大常委会审议通过的法律的效力低于( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A.部门规章
B.司法解释
C.行政法规
D.宪法
答案：D
解析：宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。
(三)国务院发布的房地产方面的行政法规
《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《住房公积金管理条例》等，是我国房地产法律体系的重要组成部分。行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。
(四)地方性法规
是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。如《安徽省城市房地产交易管理条例》等。
注：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。
省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。
例题：下列主体中，无权制定地方性法规的是( )。( 2009年土地登记相关法律知识试题)
A.省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B.省、自治区人民政府所在地的市的人民代表大会及其常务委员会
C.经济特区所在地的市的人民代表大会及其常务委员会
D.经省级人民代表大会常务委员会批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会
答案：D
解析：地方性法规是指省、自治区、直辖市以及较大的市的人民代表大会及其常务委员会根据本地区的实际情况，在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下所制定和颁布的规范性文件的总称。较大的市是指省、自治区的人民政府所在地的市，经济特区所在地的市和经国务院批准的较大的市。
(五)行政规章
包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章，如《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》《房地产开发企业资质管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等，现行有效的房地产方面的部门规章有20多件。另外，国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面的部门规章。政府规章是有立法权的地方政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。行政规章须经部门或政府常务会议讨论通过，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。
例题1：省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法文件是( )。(2007年房地产估价师制度试题)
A.地方性法规
B.政府规章
C.部门规章
D.自治条例
答案：B
解析：地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法文件，也称为地方政府规章。
例题2：以下属于部门规章的是( )。(2008年房地产经纪人制度试题)
A.《城市房地产管理法》
B.《城市房地产开发经营管理条例》
C.《房屋登记办法》
D.《城市房地产抵押估价指导意见》
答案：C
解析：《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产抵押估价指导意见》分别属于法律、行政法规、地方性法规和规范性文件。
例题3：《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)是( )。(2004年房地产经纪人制度试题)
A.单行条例
B.行政法规
C.地方性法规
D.部门规章
答案：D
解析：房地产方面的部门规章主要是指建设部制定的规章，如《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等，建设部制定的现行有效的房地产方面的部门规章有20多件。
例题4：下列关于法的效力的表述中，正确的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)
A.行政法规的效力高于地方性法规
B.地方政府规章的效力高于行政法规