2012房地产基本制度与政策：房地产权属登记的内容

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房地产基本制度与政策
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房地产经纪人考试科目
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房地产经纪人考试
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房地产基本制度与政策
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(一)土地权属登记
土地权属登记包括土地所有权登记和土地使用权登记，具体包括国有土地使用权登记、集体土地所有权登记、集体土地建设用地使用权登记和他项权利登记。根据登记的阶段和内容不同，又可分为土地权属权的初始登记和变更登记。土地权属登记由县级以上人民政府土地管理部门负责。
1、 土地权属的初始登记
土地权属的初始登记又称为土地总登记。土地总登记是在一定时间内，对辖区全部土地，或者全部农村土地，或者全部城镇土地进行的普遍登记，并编制成图、档、卡、簿、册，作为土地产权、产籍管理的初始资料。土地权属的初始登记应按照以下程序进行：
(1)申报。土地权属单位向土地所在地土地管理机关提出权属登记申请，填写申请书，并提交下列文件资料：申请人的法人代表证明、个人身份证或户籍证明;土地权属来源证明;土地附着物权属证明。
(2)地籍调查。由测绘部门伙同申请人对申请的土地进行实地查丈，确定土地的方位、面积、四至范围并绘制平面图。
(3)权属审核。土地管理部门根据地籍调查结果进行审核，并将审核结果予以公告。申请人和权利相关人可对公告结果申请复查。
(4)注册登记、颁发证书。公告期满，无异议的，土地管理部门将申请内容登记入册，并颁发土地权属证书。
2、 土地权属的变更登记
土地权属的变更登记是指土地权属初始登记之后，因发生使权利变动的情况而作的变更登记。变更登记主要在以下情形下发生：
(1)依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的;
(2)土地他项权利登记，如抵押登记;
(3)土地注销登记;
(4)因房地产转让而引起土地使用权转移的;
(5)因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的;
(6)土地合并或土地分割;
(7)因权利主体机构变更、兼并等原因引起土地权属变化的;
(8)因土地权利主体的名称、地址变化或变更土地的主要用途和因错漏登记的。
土地的变更登记要经过申请、地籍调查、审核、登记和换证四个阶段。
(二) 房屋产权登记
房屋的产权登记是指房屋的所有权登记。目前，房屋的产权登记制度仅适用于城镇房屋，农村房屋不适用。我国《城镇房屋所有权登记暂行办法》规定，房屋所在地的房产管理部门是房屋产权登记的主管机关。
1、 房屋所有权的初始登记
房屋所有权的初始登记是指新建房屋的权属登记。新建房屋，于竣工后的三个月内办理房屋所有权登记。房屋所有权的登记应按照以下程序进行：
(1)申请。申请人为公民和法人，共有房屋由共有人共同申请。申请人须填写申请书，并出示个人身份证或法人资格证明，以及取得房屋产权的有关证明。
(2)审查。房屋产权登记机关受理申请后，查验各项交验的文件，并通过内部档案调查和实地查丈来核实产权人是否属实，产权来源是否合法。
(3)登记入册、颁发证书。登记机关根据审查结果对该房产登记入册，建档，并对申请人颁发房屋产权证，即房屋所有权证书。
2、 房屋所有权的变更登记
房屋所有权的变更登记一般发生在以下情形：
(1)因房屋买卖、赠与、继承、调拨、分析等情况引起产权人变更的;
(2)因房屋改建、扩建、翻建、添加附属设施或部分拆除引起房屋变化的;
(3)因房屋产权人姓名、名称、地址等变化的;
(4)因设定他项权利，如设定典权、抵押权变化的;
(5)注销登记的。
变更登记的程序为申请、审查、变更登记和换证。
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