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一、土地增值税的基本规定
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- f8 W) B; e7 J% g 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
7 E* a, i* O) _7 u7 [. O7 b/ R0 T! M5 j
（一）土地增值税的征税范围 $ ?; e4 g. z$ i
0 O: Y4 D' f$ e7 \: S
具体情形
) `! f# R, h: @- y征税/ G9 x! D X& s; ?/ K
不征税或免税) M, [+ i+ E/ T; _9 x
1.出售
3 C' ~% @ r+ b$ O% g0 l5 H& k2 P* B（1）出售土地使用权；% |1 j; J' e1 |, C \
（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售；
* F: N2 [) D# x# n( d% I0 \: ]（3）存量房地产买卖。
0 Z" r, E. T: b2 n& o3 H4 w出让国有土地的行为；国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物
( i1 A% ?/ W% @. v# v2.继承、赠与9 D( \/ j: X* z
非公益性赠与
0 p" u+ X' a2 Y% r（1）房地产的继承' F7 B9 c. y* q4 t, e+ @
（2）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。
8 F- E, G$ k, ]- {; b: Z（3）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非盈利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。4 C( [: ]! x/ Y! P4 _
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途$ s7 C4 S# u* ^5 f- `. T \
产权发生转移' O6 \2 c: N* j. [5 H @: L
产权未发生转移 a; z+ q, b# p7 i
4.房地产抵押
# m+ \; D+ F1 E' O& V8 L5 [% D8 T以房地产抵债而发生房地产权属转让
' c; _3 j" e7 d0 {- b3 U抵押期间不征收土地增值税2 x. q6 t: b. ?
5.房地产交换
2 j' G' ~- M. j3 D: a单位之间进行房地产交换
( P' ~4 q! {+ ]& z) {' s" h \个人之间互换自有居住用房地产，免征
7 g5 l) c, }# C& q. z# b* q6.以房地产投资、联营% ^) t( r* L- O) `" R: Q' M, a
投资方或被投资方从事房地产开发的；或投资、联营企业将上述房地产再转让的
2 _' V0 ^' j/ T3 v- F3 X- G }+ p投资方与被投资方都未从事房地产开发的，暂免征税9 c- I" ?, h% e3 D
7.合作建房: u( @% o5 S5 Y! G
建成后转让, d* P/ }+ m H
建成后按比例分房自用，暂免征税。
7 {- w2 J) q: j8.其他
7 P$ v+ x. q6 K% @9 Y+ L土地使用者处置土地使用权
# i; D; `, m1 g( Q$ f6 ^企业兼并转让房地产（暂免）；代建房；房地产重新评估，房地产出租0 {$ C5 s) l% b
5 e# Y, l- Q! D1 ^! ]
（二）税率：四级超率累进税率
# k5 h. ^) m$ s" E( V4 V7 x
$ I1 V) J W$ A级数" i7 z, ?3 Z2 W" T3 h, O
增值额与扣除项目金额的比率& k2 I0 }8 b- W
税率（%）
: f4 J! {3 r" H: w( V速算扣除系数（%）: M- l2 W, l8 B6 E* v
1
$ A7 r" M" y$ h% o' k不超过50%的部分7 {, e2 S, Z8 r3 m" ~
30
% D: _% f, f7 `0( w# y f- Z! K! l* @ m
2
2 ?0 l! r M1 v2 m/ q4 T超过50%-100%的部分' D, P8 Y6 f/ ~$ l% T( @* T
40
- q# {1 V0 o' Y% i/ o; Q5
" j6 G- P8 Y6 M* B3. _! C2 }2 v! ]
超过100%-200%的部分: d0 i) I* J7 T1 K% [0 B8 l) a
50
* p, L3 v, i9 L15
7 ]) B3 b, E y: E C4
: O1 z, v6 E8 w3 a9 D超过200%的部分
5 x9 m* ]3 X; m60
$ U* Z6 w6 _" @; R c35) D! @; u2 F' _/ w
( q: y" {# w* q% f
二、土地增值税的纳税审核与纳税申报5 F. H# s+ J) C, c$ b/ h
7 h; f2 z( A$ H8 p 计税依据：转让房地产所取得的增值额。
7 ]' A: [# y; i$ f- e
+ ^& J8 c! w! |3 o 增值额=收入额-规定的扣除项目金额
# c9 n4 }, B# H' k4 i5 B/ H9 I* W ^" g. P, B p0 i
（一）转让房地产收入 审核要点
+ o7 z! S3 g& F% ?- ]4 n# S5 T
, Z+ `9 [, l! p: M 应税收入：包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。: Y; |0 P/ P9 M4 f5 J3 E' ^ V
2 b: h* o5 m) e 审核时注意：有无分解收入、隐瞒收入、收入不及时入账以及成交价格明显偏低的问题。% w% s0 J f6 B
9 a& _5 B: g2 S9 b
（二）扣除项目金额审核要点 7 k9 F" S9 t: k* Z+ q- E% S% Q
/ \% N) \8 s2 X; p; }9 i3 b
（三）应纳税额的审核, z# {! g9 ^' R: m
. t: U% T$ o) r4 Z 计算土地增值税的步骤：, Z% h8 q$ z- f* |: A6 c l
, X" X5 `* `6 |( h' T2 d 1.确定收入总额3 k- \& [2 M/ ?! G
, L; Z) L. M1 d; t2 N* ? z
2.确定扣除项目
2 D$ i* [; {/ B3 @. o7 G$ T4 {+ K: h2 x1 }; B
3.计算增值额6 J D5 K0 `( A8 h/ Q
8 s+ _9 U4 c9 z7 d
4.计算增值率=增值额/扣除项目金额×100%* j% M+ k# `6 D. H' W0 t& K
) @4 e9 ^, C% ?6 ~; X6 K2 {$ t/ D
5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数 & n( I& E0 [5 k
4 w/ x5 D+ x$ d. P7 h4 k1 g8 j
6.计算应纳税额
5 @* j( b7 P& P3 V6 X% D" \6 x% h* }" H1 n, m ^
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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6 J& [5 j" d1 _" Q: k
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发表于 2012-2-13 23:28:04
