一、征税范围
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" O8 _8 K! n/ G7 t (一)转让国有土地使用权 - w- E" h' h2 m) p0 w( j
4 c7 P3 J8 m) w( R (二)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
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二、征税范围的界定 $ f! o( \- N. F z- z5 b
, o' e; ^6 p+ W) P2 F' } 判断是否征收土地增值税的三个标准：
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9 p% N& u: W, D1 ? (一)土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税
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. t0 J U5 q: `8 L1 s' S (二)土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税
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(三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税 U( f0 x2 |0 e) {6 a' W$ |
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三、若干具体情况的判定 5 U0 S' x1 r* ^* t& x" c! Z
4 L) u; l4 U8 d. O! j. G (一)以出售方式转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物的 ) P* L( l. p# ^
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1、出售国有土地使用权的，“将生地变熟地”，直接将空地出售出去，这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。
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, q) G9 @* q* o' K# s$ H/ t) O 2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，由于这种情况发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。
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3 ^; s& I- Y2 E) a" Z4 G 3、存量房地产的买卖，既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。 6 k6 J, ?2 F. V1 r" l; [/ w
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(二)以继承、赠与方式转让房地产的
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1、房地产的继承。由于被继承人并没有因为权属的转让而取得任何收入，因此房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 0 m+ ~" s- O& M
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2、房地产的赠与。赠与人并没有取得任何收入，因此房地产的赠与不属于土地增值税的征税范围。
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这里的“赠与”仅指以下情况：
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(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 9 A" }6 B' D$ d+ e
* j, z0 d/ ?, [: Z2 _* i (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
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/ p- q* b O, O9 y1 u2 B# P (三)房地产的出租 : w; {4 |5 j9 K6 ?$ V
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由于没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。
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c3 i, s$ l$ [ (四)房地产的抵押
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在抵押期间不征收土地增值税，待抵押期满，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵押而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
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2 f/ e/ k* I% C8 f- ?& ] (五)房地产的交换
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由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 1 Q; l! {" x, @" x( @0 D- a
: s2 M0 {) ?2 p: t+ K2 u, l; B& g (六)以房地产进行投资、联营
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! E7 E$ j' c; p2 n 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
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5 h/ ]( m0 |$ c0 A7 A8 ] (七)合作建房
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对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。 * m: c x- `2 n% r r
5 y( d# I- |# n; Z0 c" L+ ~% W/ E( E (八)企业兼并转让房地产 ( ^4 m: _/ s) ?& x8 m' h
. ^1 E, E0 P* |7 d1 q- n; g 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 , F. O! O0 o: P ?0 c8 ?4 k
8 ~- E/ E% R6 ^/ P5 h (九)房地产的代建房行为 $ h$ K$ a/ A m+ [1 l$ @
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虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。 9 W( K2 W" ^8 |. E l% l4 X
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(十)房地产的重新评估 ( k7 o6 x, y: B
! O& Q7 a8 b: P. p- C2 _8 J 房地产虽然有升值，但是没有发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。
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发表于 2012-2-22 20:24:52
