土地增值税法征收管理内容管理

会计考友

　　　　一、纳税地点

7 ^$ f% ]* e0 H/ \: O1 P9 n/ o　　应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

) b1 y5 E4 [5 U5 Q6 s# c　　(一)纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;如果转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地税务机关申报缴纳。

' V, O4 J  L4 I6 }2 p0 X) B　　(二)纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与居住地一致时，则在住所所在地税务机关申报缴纳;当转让的房地产坐落地与居住地不一致时，在办理过户手续所在地税务机关申报缴纳。
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9 c, t% A/ t& `' l- ^　　二、纳税申报

　　土地增值税的纳税人应转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

. S7 G4 i2 f- g- D3 W7 U4 ~7 U9 |1 h　　三、房地产开发企业土地增值税清算
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; z8 Q& l: V1 I  J6 P" C5 Q# @　　(三)土地增值税的清算受理
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: [$ r. V  ^7 @9 `, G# K　　1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

* {1 y- G$ v: M4 x. p7 g4 B　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
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　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
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& @2 N7 b5 s8 I* g$ _　　(3)直接转让土地使用权的。
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　　2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

2 V+ I0 W6 j1 T9 H' {9 A9 p# r　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
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! K0 o" z* p7 l+ q2 l* [　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
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+ w2 ]' L* @; W; [3 V3 C: g+ w　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

6 t2 P9 P# a% X1 ^, i+ y( J　　(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
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' R7 i' h. M: V　　对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　(四)清算审核方法

- B9 X! S% r; K) d, A　　清算审核包括案头审核、实地审核。
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　　3.非直接销售和自用房地产的收入确定。

　　(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：
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　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3 l3 `6 x9 R0 F9 G2 r　　(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　根据国税函〔2007〕645号未办理土地使用权证转让土地有关税收问题规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
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! X6 _4 m7 O2 {6 `2 O+ y　　13.依据国税发〔2006〕187号规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
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6 O' o5 g4 B9 n3 `# K6 A　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
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　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
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* v" n, i' |! d4 u) B4 m  _　　(4)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(五)核定征收
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　　在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
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　　1.在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

% r# H* p: \' H　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
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1 E* b4 |7 l+ ^; O/ I1 b+ Y# p　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
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+ G* R3 C: O7 U$ t4 |2 B- G　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
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! q+ q; N' f+ e5 ^4 |4 ~2 H　　(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

$ o, X! U. X: k　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
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