2011年注会考试复习土地增值税应纳税额的计算

会计考友

　　　　应纳税额的计算
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# H$ M6 _4 b5 L$ Z8 F　　一、增值额的确定——计税依据

( s& p. U; M) t# K5 F　　土地增值额=转让收入-扣除项目金额

! H. d8 z6 Z% `% ^: N% [　　纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
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　　1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
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* \7 v2 q* f! Q% L- u! ]　　2.提供扣除项目金额不实的；
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　　3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；
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　　二、应纳税额计算

　　计算步骤：

　　1.确定应税收入

9 c% J5 @( g, K% ^/ B- ^( z　　2.计算扣除项目金额
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　　3.计算增值额
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　　4.计算增值额与扣除项目金额之比，确定税率和速算扣除系数(注意有无税收优惠)
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　　5.计算应纳税额
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$ z0 z3 G, e3 L1 }　　应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

# m6 v" ?8 D" {2 O$ O+ k1 o　　三、房地产开发企业土地增值税清算
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4 E! j. [$ d" y) M5 w- s: P　　(一)土地增值税的清算单位

　　以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　(二)土地增值税清算的条件
( {6 m8 ]: D# l　　应进行清算 主管税务机关可要求纳税人进行清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
0 M- m" C, Q5 c0 s" _7 K（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的
7 k3 @% K- g# u（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
) X6 ~. U) s: f1 h: {* h, {（3）直接转让土地使用权的
2 q  |4 @6 G9 y, u+ y（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况
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: W2 J4 h, D8 G2 G; d4 s# }! J　　(三)非直接销售和自用房地产的收入确定

　　1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
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8 ^% I' C% Y: l: P　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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' j0 G% B1 l& W+ W0 b　　(四)土地增值税扣除项目

　　1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
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) P+ O4 D8 `: u　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：
; V4 t) f% h3 R　用途 收入
3 D3 y% N, L4 I2 F- j! X成本费用
/ h) y& B( u7 f% `( h①建成后产权属于全体业主所有的
) U" B# Z. ]( ]; r无需确认收入
6 q' ~  I, l8 `/ y& E. z& \2 [其成本、费用可以扣除
6 a1 f! i2 L* n  L" U- k, i; e②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
③建成后有偿转让的
计算收入

　　4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
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, k- \3 }% `. C, B3 U　　6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：
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' r- i2 s( O" l　　(1)建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
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　　(2)未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
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/ q+ ~. Q% s1 k' t　　7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
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　　8.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

) q+ P2 |5 F+ b# E7 g, ?3 g6 U% t; G　　9.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：
4 B  h& J$ {' ?　安置类型 税务处理
% \8 M" [; o4 Z+ ^（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的
安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置
异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费
! j( w( {: P5 h. D+ R( o异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费
（3）货币安置拆迁的
房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
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　　(五)清算应报送的资料
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+ T# y. D& ~+ H/ W* @, r1 @　　(六)清算项目的审核鉴证
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( ^) v/ U; L2 y5 A  F0 h' Z　　(七)核定征收
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　　核定征收率原则上不得低于5%。
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　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
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　　1.依法应当设置但未设置账簿的；
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　　2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
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　　3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
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, w8 c" I4 j/ M; j　　4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

# k4 j5 H% Q  b' v　　5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

- n% d% c% S  N2 w1 N　　(八)清算后再转让房地产的处理
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( L0 ?9 k5 l7 ]6 w　　在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
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　　(九)土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
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) R+ B5 z/ n% `  V8 H　　纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
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