2011年《经济法》辅导讲义：第四章(7)

会计考友

(三)不动产登记的一般程序
　1.当事人申请。不动产登记采取当事人申请为主的方式。根据《物权法》第11条的规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
4 H2 x9 Y: E! l, {5 [　　2.登记机构审查。登记机构在审查时，应当履行下列职责：(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(2)就有关登记事项询问申请人;(3)如实、及时登记有关事项;(4)法律、行政法规规定的其他职责。
　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地察看。
2 J4 G7 R  g" |7 _　　另外，根据《物权法》第13条的规定，登记机构不得有下 列行为：(1)要求对不动产进行评估;(2)以年检等名义进行重复登记;(3)超出登记职责范围的其他行为。
　　(四)特殊的登记制度
　　1.更正登记和异议登记。这两种登记均为保护事实上的权利人以及真正权利状态的法律措施。
0 `& T6 ^( A9 h# J* z. H! L　　(1)更正登记。
　　更正登记是对错误登记的改正登记。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”
　　(2)异议登记。
/ F9 p" U0 y. [6 F4 |5 t1 {　　异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定效力，第三人也不得主张按照登记的公信力受到保护。我国《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”
7 N; B5 q& o8 V$ u　　异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权的交易造成了不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，有必要对异议登记的有效期间作出限制。《物权法》规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
  d4 B2 f+ @9 [8 M　　如果申请人滥用异议登记制度，而给登记簿上的权利人的利益造成损害，应承担相应的法律责任。《物权法》规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
& I, C0 l6 Z0 Z- a$ j4 g- T, w3 }　　2.预告登记。预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。一般的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力。《物权法》第20条第1款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
+ f1 O, [* M* {( V/ {: y# o+ r　　预告登记的失效。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见预告登记在两种情况下失效，一是债权消灭;二是能够办理不动产登记而在3个月内未办理登记的。
　　(五)登记错误的责任
* J0 L4 @# D- `2 T- `& w' R　　根据《物权法》第21条的规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。