三、 资产评估在投资性房地产评估中的应用" ?: }' q3 a' W$ w i9 }; x) [) Y+ e
(一)投资性房地产与公允价值计量
. d C- |0 H, a. D 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而所持有的房产。投资性房地产应当能够单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
$ E% Y3 V* X( W$ }3 ?4 B' D 会计准则规定：企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但是，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
& V( ^0 e" Z: i% S8 T 应当同时满足两个条件：有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。
" c" I- [ y$ J! b, q' F (二)投资性房地产评估中的评估对象: o! F4 b1 @4 Q i$ F! ?
1、以经营性租赁方式出租的土地使用权和建筑物, [' [+ I* \0 Z& ]
2、持有并准备增值后转让的土地使用权，按国家有关规定认定的闲置土地不属于此范围。
! ^ {/ c% p* d) u/ l 3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
- W2 d; l7 N" d! Y- y% ` 4、企业将建筑物出租，向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
" x* U. \' S) S8 ^$ m4 x 5、自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产的范畴。比如：企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。如果一个楼盘，一层出租给一家超市，其余楼层出售，在这种情况下，如果一层能够单独计量和出售，应当确认为投资性资产，其他作为开发产品(存货)。
" M% W1 \% B3 ^. Z! d, T (三)投资性房地产的评估方法及评估参数7 @& F) C$ H! @. ~1 }2 ]- u
1、市场比较法：与第四章一样，注意投资性房地产租约所带来的影响。. E& c" k/ i6 U5 W
2、直接资本化法：预期收益除以资本化率求取估价对象价值的方法，暂时空置的投资性房地产，通常采用的方法为直接资本化法。P=A/R.
H3 V% h( u4 J+ O 3、收益乘数法：收益乘数=价格/年收益，房地产价值=年收益×收益乘数;收益乘数包括毛租金乘数、潜在毛收入乘(含租金外其他收入)、有效毛收入乘数(扣除空置率和收租损失)和净收益乘数6 x! A& U, ~8 o/ u
4、现金流折现法：同房地产评估的收益法。& l/ @1 w. P' b7 u7 s* {2 J
5、租期及回收金额折现法：需考虑评估时租约其租金水平偏离市场实际情况。9 s) C; q/ C7 Q" a& C
(四)投资性房地产评估案例分析 |
发表于 2012-2-22 22:16:25
