2011年《经济法》辅导讲义：第六章(5)

会计考友

第二节 房地产管理法律制度
　一、房地产管理法概述
　　房地产是房产和地产的统称。从自然形态看，房产即房屋，是指供人们居住、工作或者其他用途的建筑物和构筑物，以及有关的附属设施。地产即土地，是指用于建筑房屋的土地。从社会属性看，房地产又有特定的含义，即指具有商品属性的房产和地产。从法学角度分析，房地产具有一般“物”的属性，又称不动产，历来是法律规范的重要对象。
　　房地产管理法，是调整城市规划区内国有土地范围内房地产权属关系，以及房地产开发、交易和产权管理中发生的经济关系的法律规范的总称，其主要内容包括：国家对国有土地使用权出让、划拨和产权、产籍的管理，以及房地产开发及转让、租赁、抵押、评估的管理等方面的法律规范。
+ S: j% r" d3 t　　二、房地产开发用地管理
# L  B$ Q+ h+ R/ N, \, c　　(一)城镇国有土地使用权出让制度
3 D: Z8 N2 ^" k( D4 `# E　　随着《物权法》的颁布，以前法律中所称的“国有土地使用权”改称为“建设用地使用权”。但《物权法》颁布前，有关的房地产法律、法规仍称为国有土地使用权。因此，本章的国有土地使用权与建设用地使用权是作为一个词来使用的，这涉及新法和旧法的衔接问题。
8 H+ [# F6 R& i; t　　1.土地使用权出让的概念。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
' [% j4 M+ J8 b  R/ K7 S3 c　　2.土地使用权出让的期限。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限，根据出让土地的用途而确定。具体分为以下5种情况：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用地50年。
& }2 T7 z* b( I6 k; t　　3.土地使用权出让的方式。土地使用权出让，属于我国房地产一级市场中的活动，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取招标、拍卖方式;没有条件不能采取上述方式的，才可以采取双方协议的方式。
% @' W* f' b8 g8 s( Z6 F% D　　《物权法》第137条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2002年4月3日国土资源部第四次部务会议通过，2007年9月21日国土资源部第三次部务会议修订，自2007年11月1日施行)第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2 H& Y4 x3 T2 g6 ?; t- e7 Y　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于按国家规定所确定的最低价。出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当将协议出让国有土地使用金向社会公布。
/ R2 A, T& L& w5 j7 D* i　　4.土地使用权出让合同。《物权法》第138条规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所;土地界址、面积等;建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;土地用途;使用期限;出让金等费用及其支付方式;解决争议的方法。一般而言，土地使用权出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
　　设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
　　建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。
; ]5 L' M/ H- L$ Q　　建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。
4 s( P5 N8 h* b. y* W( U" N　　(二)城镇国有土地使用权划拨制度
　　土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种方式具有无偿性、无期限性和不可转让性的特点。
　　在市场经济体制下土地使用权的取得虽然主要应当采取出让方式，但传统的划拨方式仍然有保留的必要。《城市房地产管理法》第24条规定，下列建设用地的土地使用权确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
　　(三)城市房屋拆迁评估管理制度
　　房屋拆迁，是指国家因城市建设发展的需要，而使用城市规划区内已建有房屋及地上建筑的土地时，经人民政府批准，由具有拆迁资格的拆迁人对现有房屋及其他地上建筑物进行拆除，并依法对房屋所有权人及房屋使用权人给予经济赔偿和进行安置的行为。为了规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，修订后的《城市房地产管理法》第6条规定：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。这样修改，是源于我国《物权法》第42的规定。另外，国务院于2001年11月修订颁布实施了《城市房屋拆迁管理条例》，建设部于2003年12月4日公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)，对城市房屋拆迁估价行为进行了明确规范。
　　根据《指导意见》的规定，城市房屋拆迁估价是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。《指导意见》规定，市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
5 R+ [/ i0 U9 u/ [6 C　　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。如果拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。为了公正、公平，估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。