2011年《经济法》辅导讲义：第六章(8)

会计考友

五、房地产产权登记管理
" Q/ [' @: t8 ?! Y% {2 e' v　房地产产权登记管理，是指国家有关房地产管理机关对房地产产权及其合法变动情况，予以审查、确认、记载，并颁发相应证书的管理活动。房地产产权登记制度能够确认和保护房地产权利人的合法权益，能够保证房地产权利人取得、变更房地产的法律效力，便于加强国家对房地产工作的管理，并能为有关国家机关处理房地产权属纠纷提供必要的依据。因此，《城市房地产管理法》第59条明确规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”
　　(一)地产产权登记
# ?& S% J5 }5 ~0 {. k$ ?　　地产产权登记主要包括土地使用权登记、土地所有权登记和土地他项权利登记。地产产权登记的法律凭证有《国有土地使用权证》、《集体土地所有权证》和《土地他项权利证明书》。按照《土地登记规则》的规定，地产产权登记分为设定土地权利登记、变更土地权利登记和注销土地权利登记。
& Z' y; T5 s$ H1 \! Y5 R　　1.设定土地权利登记。设定土地权利登记，是指申请人为设定土地使用权、所有权和他项权利，依法向土地管理部门申请登记的活动。设定土地权利登记，分为以下几种情况：
　　(1)以划拨方式取得土地使用权的，新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设单位用地批准书申请土地预登记。建设项目竣工验收以后，建设单位应当在竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其中有关文件申请国有土地使用权登记;其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。
　　(2)以出让方式取得土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请土地使用权设定登记。成片土地开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
4 M1 ^) b8 k& |4 E: q* G　　(3)国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起30日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
% t  Q+ p8 }7 k$ y9 L+ H$ J) j　　(4)依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起30日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请土地使用权设定登记。
/ u1 _# @: ~& v5 H, H( R　　(5)依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证书。
+ r; D* i4 V% _% d　　同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请的先后顺序办理抵押登记和实现抵押权。
/ ~% X6 o/ i6 ?1 B　　(6)有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后15日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证书。