2011《建筑工程评估基础》讲义：第十章(2)

会计考友

　第二节建筑物物损耗的确定
8 Q& \: u( g1 b　　建筑物损耗的确定方法
　　建筑物损耗的确定常常通过对损耗率的计算而完成，损耗率是表达建筑物损耗程度的比率，在日常工作中，常采用使用年限法、观察法、综合法等方法来计算。
  k) c5 h  d2 {) g2 d　　一、使用年限法
　　使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限的基础上的方法。基本计算公式为：
/ ]. @- R2 |: \( ]　　d=(1—R)t/NXl00%
　　D= C·d
　　式中：d为建筑物损耗率;
0 k2 n1 f3 J  b/ a+ g4 i　　D为建筑物的损耗;
& i0 F) j' t3 E1 T2 |3 p; m　　R为预计的建筑物的残值率
　　t为建筑物已使用年限;
7 k) G. C# V4 n2 Q8 o) d　　N为建筑物的耐用年限;
　　C为建筑物的重置价值。
　　1.建筑物的耐用年限。建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命，前者指建筑物从建成起到不堪使用时的年数，后者指建筑物从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命短于自然寿命。资产评估所用的寿命年限应该是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断，
　　各种结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：
/ }; q" ^. _; f6 C( ?　　(1)钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;
+ e; @3 ^$ o0 H0 N, r' r/ K; Z0 y　　(2)钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年;
　　(3)砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年;
　　在实际评估中，由于土地是有限期的土地使用权，建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限可能不一致，按下列方法处理：
　　(1)建筑物的建设期不计人耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计;
6 y) \2 g8 L& P　　(2)建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗;
　　(3)建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗;
) ?2 R8 e# L/ W# f; S/ w　　(4)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗;(注意题上是否标注自动续期)
　　(5)建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。
7 p  q3 Z% O2 F) ]; @+ z9 u　　2.建筑物已使用年限。建筑物的已使用年限分为实际使用年限和有效使用年限。当建筑物的维护保养正常时，有效使用年限和实际使用年限相当;当建筑物的维护保养更好或经过更新改造的，有效使用年限短于实际使用年限。在评估中所指使用年限为有效使用年限，有效使用年限是根据对实际使用年限的调整得到的。
4 b+ H# B+ g% Z1 E: s　　3.建筑物成新率的确定。在估价实务中，经常运用成新率这一概念。成新率可在计算出损耗率的基础上得到，即：
1 g2 j6 n9 W) {6 D6 k  ?! t6 ]2 y　　q=1—d=[1—(1—R)t/N]X100%
+ i) Y3 \- \& N! g2 B* Q, f　　当R=0时，q=(1—t/N)X100%=n/N X 100%，
　　式中n代表建筑物剩余使用年限，指可预见的实际尚可使用年限。
　　因此，利用成新率求取建筑物的现值为：V=Cq
9 V9 W# F) K( ^5 T) v! c　　二、观察法
" y1 u2 [4 m. O1 r& V　　依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位分别打分，然后按下述公式计算损耗率：
　　损耗率=结构部分合计得分X C +装修部分合计得分X S +设备部分合计得分X B
) k, p+ ^% E- z! r# d: C1 A　　式中：C为结构部分的评分修正系数;S为装修部分的评分修正系数;B为设备部分的评分修正系数。
  L# ]) o9 P( P5 O3 U　　三、其他方法(略)
4 Z- f$ x8 s7 v0 ^+ G　　四、损耗计算方法的综合。