2011年<资产评估>预习：房地产评估(2)

会计考友

第二节、房地产价格及其影响因素
7 V  R3 W8 q# S) J; f' u　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
. |" N! V& t8 W7 x  q8 w- L, b　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
: K- V7 t% g" M& \7 T& V　　(一)一般因素
& S0 u( L/ |$ H- e. l# s　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
　　1.经济因素。
* G) G1 ?0 j3 C' O9 `+ P/ c　　(1)经济发展因素。
　　(2)财政金融因素。
( ~$ q& p, c$ I　　(3)产业结构因素。
　　2.社会因素。
$ @% r' f6 b" {, D9 \　　(1)人口因素。
　　(2)家庭规模因素。
( H8 k5 N# [! e) T4 r+ `6 C& _　　(3)房地产投机因素。
　　(4)教育科研水平和治安因素。
1 Y& Q! I# Y. ~% \4 ]4 q　　(5)社会福利因素。
4 _4 k3 P4 O7 e6 J4 x9 B4 S8 P9 n" q　　3.行政因素。
　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
. Z2 S  _% ], P1 B5 k3 h) T　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
　　(4)行政隶属关系变更。
　　(5)交通管制。
　　4.心理因素。
　　(二)区域因素
  }7 Y& T: m! H6 p$ q& X0 I+ d2 Q0 Q　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
/ Z4 q: R6 H8 ^6 R$ U5 g6 W* F　　1.商服繁华因素。
7 _. r) i- n, S　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
　　2.道路通达因素。
) ?8 F% t! x. m: t+ v　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
　　3.交通便捷因素。
　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
　　4.城市设施状况因素。
　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
0 \8 L8 ?2 A/ O3 a8 x# j, V　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
　　5.环境状况因素
　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。