2011年<资产评估>预习：房地产评估(3)

会计考友

　(三)个别因素
　　1.土地的个别因素。
8 t$ v$ r1 X$ j# @　　(1)区位因素。
. I, {5 x" r' `! c5 S% Y3 P, s1 N　　区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升;相反，则地价下跌。
　　(2)面积因素、宽度因素、深度因素。
　　一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
) U9 Z2 U4 L) f! U/ g1 u% W3 A　　(3)形状因素。
: I/ j, K3 }: E# u/ @) J- [　　土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
　　(4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
- C3 z6 G, @, `6 Q　　地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高;反之，土地高低不平，地价较低。
　　(5)容积率因素。
　　容积率越大，地价越高;反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
5 K8 d) t# O5 M( \8 S& c/ u　　(6)用途因素。
' _9 j" c# p: k" w) b! W4 x　　一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
　　(7)土地使用年期因素。
　　在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2 m: e' b+ M; f' Y$ j0 ^- L　　2.建筑物的个别因素。
　　(1)面积、结构、材料等。
9 \5 `+ i. E! X* J2 P, P　　建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
! \+ N5 s* D8 L4 \  m" |. c% A　　(2)设计、设备等是否良好。
. d, v  }; L6 w2 d$ p　　建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
# P- R- }3 Y( T6 W5 V' \　　(3)施工质量。
　　建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
　　(4)法律限制。
　　有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
　　(5)建筑物是否与周围环境协调。
& X" E+ x* o/ @0 F; _  M/ `　　建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。