(三)个别因素( H, |& b# W5 N
1.土地的个别因素。" @: s% X8 T& ^, ~
(1)区位因素。5 E# @2 h& Q9 e) o
区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时,地价会上升;相反,则地价下跌。
; H5 v* @ o5 X# P& o! v7 o" X (2)面积因素、宽度因素、深度因素。+ h& J: m" a) J) ^
一般来说,宗地面积必须适宜,规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥,从而降低单位地价。8 O6 x u' c& J7 N* D
(3)形状因素。
/ c% T* c% F& p4 |; u 土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳,特殊情况,在街道的交叉号,三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
7 J1 u5 i, u' P) X- P (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
4 N" z1 B/ X+ o! b 地形是指地面的起伏形状,一般来说,土地平坦,地价较高;反之,土地高低不平,地价较低。2 X6 j( S0 z/ @1 D8 h# \
(5)容积率因素。
7 t; k8 F2 R7 F; L 容积率越大,地价越高;反之,容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。6 k9 H. O: K7 ~
(6)用途因素。- b/ q9 P) n+ S7 ]3 F. |& `
一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。" o$ E% a) d, I
(7)土地使用年期因素。) T9 I+ c/ f( h4 q2 `; y' ~7 d/ H
在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。
8 {8 V& U9 H4 y8 f- ]* e' i 2.建筑物的个别因素。
2 R" _8 g2 L5 _2 B$ @( [/ b (1)面积、结构、材料等。
2 h7 R" {9 r, A5 ?2 K# Q1 t- {; z 建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同,则建筑物的重建成本也不相同。' `2 z2 U/ i8 H6 N
(2)设计、设备等是否良好。
7 q3 r- K" P4 O$ Z# Y7 ]) W& W 建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应,建筑物设计、设备是否与其功能相适应,对建筑物价格有很大的影响。) K. I. G3 [3 R' J" j: u5 h' S- g
(3)施工质量。+ h. I% a' _$ d! C
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良,对建筑物的价格亦有很大影响。6 X) f4 r# C5 D( Z( p
(4)法律限制。4 f+ G* }* ]4 b: [8 `" L
有关建筑物方面的具体法律限制,主要是城市规划及建筑法规。/ D) ~" _! r4 O+ N3 }6 J. A6 v
(5)建筑物是否与周围环境协调。
7 Y0 G1 M& y" z/ u4 J 建筑物应当与其周围环境相协调,否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用,其价值自然会降低。 |