<建筑工程评估>之：工程建设相关法律法规(3)

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　3.建筑工程监理。
, ^+ h' E( v* I/ l5 v　　(1)建筑工程监理范围。国家规定了实行强制监理的建筑工程的范围。下列建设工程必须实行监理：
2 s# `1 z8 D* x8 r) o9 g- ]　　①国家重点建设工程。
6 g: l5 k: I  E0 `　　②大中型公用事业工程。指项目总投资额在3000万元以上的下列工程项目：供水、供电、供气、供热等市政工程项目;科技、教育、文化等项目;体育、旅游、商业等项目;卫生、社会福利等项目;其他公用事业项目。
　　③成片开发建设的住宅小区工程。建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理;5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理，具体范围和规模标准，由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门规定。为了保证住宅质量，对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理。
　　④利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程。
　　⑤国家规定必须实行监理的其他工程。指学校、影剧院、体育场馆项目及项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目
　　(2)建筑工程监理的有关规定。实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
　　注意工程监理单位与那些单位不得有隶属关系或者其他厉害关系。
1 ]( f% p( p/ m* n. `　　4.建筑安全生产管理。建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针。
　　施工企业在编制施工组织设计时还要制定相应的安全技术措施。
& N. c5 x8 U' z2 |　　施工现场的安全由建筑施工企业负责。
　　涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，要有设计方案。
# F$ t$ a2 U' }3 p　　5.建筑工程质量管理
# x) s. u5 Y( H% d4 T) F　　熟悉各方的质量责任。
( z- g5 X+ h. n. y) a& S　　(二)城市房地产开发经营管理条例(熟悉)
　　《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
& n5 r- l2 e" m& a　　1.房地产开发建设。
　　(1)房地产开发项目的确定。符合规划;应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。
" H+ J5 `2 p4 y& L% x6 }; F$ m　　(2)房地产开发用地。房地产开发用地应当以出让方式取得。
2 @. c, M; ^7 @: [& w　　土地使用权出让或者划拨的依据：简单了解。
　　①房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
　　②城市规划设计条件;
. [5 Q' W1 V: F　　③基础设施和公共设施的建设要求;
$ f4 ]$ @& N; v& J1 z　　④基础设施建成后的产权界定;
　　⑤项目拆迁补偿、安置要求。
　　(3)房地产开发项目的建设。房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低35%。房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
　　(4)房地产开发项目的竣工验收。房地产开发项目未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，提出竣工验收申请。主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织进行验收。
2 v6 {2 ~6 T) ~9 \8 O+ ^　　住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应按上述规定和下列要求进行综合验收：
2 ?2 f  Y1 U2 q" a& B# P　　①城市规划设计条件的落实情况;
　　②城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
4 M2 j8 _! Q' X! V% f  c4 N　　③单项工程的工程质量验收情况;
　　④拆迁安置方案的落实情况;
( C- g( `) B) C( K( O7 G5 U$ p　　⑤物业管理的落实情况。
　　住宅小区可以分期验收。
: J: A9 @, ^6 o　　2.房地产经营。
8 F( p; }- o" O+ D) _7 X, C- A& Q5 m　　(1)房地产项目的转让。转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内备案。
+ ?, m5 Q" Q, n1 l　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
　　(2)商品房的预售。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
( P9 L* a" G5 L: a　　①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
+ q, G( [) i' ]' @, l　　②持有建设工程规划许可证和施工许可证;
　　③按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
　　④已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。