2011年<资产评估>预习：房地产评估(2)

会计考友

　第二节、房地产价格及其影响因素
　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
4 C1 [6 \7 P# h) o1 r  F& ?　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
; J$ ^' u6 u" W; n+ {0 C6 O  [* o　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
% J1 [9 k/ c) D* S0 _, O' D  ~# ]　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
　　(一)一般因素
2 v9 |7 s# h6 K# s. H6 V: U7 B* b: a9 ?　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
　　1.经济因素。
　　(1)经济发展因素。
　　(2)财政金融因素。
　　(3)产业结构因素。
4 `7 \9 q4 G7 {/ K7 ]- {0 E$ D　　2.社会因素。
　　(1)人口因素。
　　(2)家庭规模因素。
+ {, r1 a8 m" {0 p" Y" H& N3 C　　(3)房地产投机因素。
　　(4)教育科研水平和治安因素。
: c) b4 \, I/ V8 R9 a　　(5)社会福利因素。
　　3.行政因素。
　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
　　(4)行政隶属关系变更。
" H1 O! S+ J. f3 F6 s/ I" f4 ]6 Q　　(5)交通管制。
8 {( r- @) g( [　　4.心理因素。
5 v5 C) L! p2 d' `; {　　(二)区域因素
5 y" v8 J" q6 J; A' Q3 ?　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
) X8 U$ e; U9 k/ ~8 B$ |7 j& x　　1.商服繁华因素。
　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
( `. a4 v: o) a0 Q/ Z& W5 X- `　　2.道路通达因素。
　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
$ ]/ u3 w: `8 }( j, S/ p) F( D& K　　3.交通便捷因素。
　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
* n5 Y6 {1 B4 b　　4.城市设施状况因素。
　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
. z& ^  x4 X# T* M　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
　　5.环境状况因素
% h5 F* _5 U! M. h　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。