2011年<资产评估>预习：房地产评估(2)

会计考友

　第二节、房地产价格及其影响因素
　　一、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
3 G9 {7 s7 ~; E. N　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)
　　二、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
　　三、价格的影响因素：分一般因素、区域因素和个别因素。教材P169-176，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
, C+ B% |9 s; C7 [　　(一)一般因素
( f* I  z  V1 B/ m8 i8 S, r　　主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
　　1.经济因素。
　　(1)经济发展因素。
　　(2)财政金融因素。
　　(3)产业结构因素。
　　2.社会因素。
3 P! Q6 Z; ~) ]7 c' u　　(1)人口因素。
+ c5 l1 z2 W3 t: l- F　　(2)家庭规模因素。
8 Z$ l3 ]  m( W' L' Y5 M/ h　　(3)房地产投机因素。
4 z- f  L) G; \) {; U% S6 A　　(4)教育科研水平和治安因素。
) l# h4 }, ~/ p1 b　　(5)社会福利因素。
　　3.行政因素。
　　(1)土地使用制度与住房制度、地价政策。
　　(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
　　(3)税收制度、投资倾斜、优惠政策。
) {" M8 h& B: K" e# n. _　　(4)行政隶属关系变更。
8 X' c% |% ?7 W2 y; V6 d' ^* E　　(5)交通管制。
0 v: k1 Z# H5 L, Q: @' x* b6 X　　4.心理因素。
% w* y) R3 v( b7 Z　　(二)区域因素
' ~/ x/ C" ?/ u9 Z0 b  S$ U6 X4 m　　区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
0 T1 |) c3 t; g+ c. U　　1.商服繁华因素。
5 m' x% x. {, G　　这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
　　2.道路通达因素。
" E$ l9 t8 s/ p; Q! A% K　　这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别(主干道、次干道、支路)越高，该地区的房地产价格水平也较高。
　　3.交通便捷因素。
, l" K; `( I( O& K. A( N( u  B" s1 s　　这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
+ \& d, k  t0 j; H　　4.城市设施状况因素。
　　(1)基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
* m/ ^6 j% \/ S　　(2)生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
　　(3)文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
　　5.环境状况因素
& a$ @+ ^) `/ {' b　　若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高;若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。