2011年<资产评估>预习：房地产评估(5)

会计考友

　第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)
0 E/ I# j9 n* k" j  K' C2 ~　　1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
　　市场法评估房地产的基本计算公式是：
　　P=P'×A×B×C
7 }* q9 T6 K) L+ }6 k4 |' Q　　式中：P——被估房地产评估价值;
/ C$ r( Q9 U) v, A9 w　　P'——可比交易实例价值;
; {' w& h3 [9 ?" T　　A——交易情况修正系数;
　　B——交易日期修正系数;
0 ]) l* _) \: c! Z; o6 P9 j　　C——房地产状况因素修正系数。
　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C
　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
9 V2 p3 X5 i7 |+ y" Y　　2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
　　而在下列情况下，市场法往往难以适用：
8 n( q# F  l( v- h0 Y" r　　1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;
; p- e7 o& N) f. v6 p0 V4 l　　2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;
) h9 t4 W3 I# l, B1 K7 D6 w: t7 m　　3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;
: g' c+ e. ]+ j1 Y3 j　　4.风景名胜区土地;
  c6 F3 Y' D1 t7 }2 n　　5.图书馆、体育馆、学校用地等。
　　3、修正因素的具体内容见教材P190，需结合例题理解掌握。
　　①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素，大多是定性的。
2 W, \& }, q1 h" y2 \; b7 \4 O　　1.交易情况修正
$ ]' M: X  y2 s$ ?　　(1)需要修正的情形
, z# f, R5 K' {$ A8 U　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易。
　　②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
# s$ H3 l' n% J) i! @9 y5 C) j5 |) ]　　③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
1 D3 q6 t& n; e　　④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
4 I% x5 c1 y) O3 w+ K- ~　　⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
. r0 ]( B0 T* q3 a! h　　不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。
; k% p4 N3 J: u$ \　　(2)修正系数的计算公式
  V! O5 S# W- ^5 X　　交易情况修正后的正常价格
/ @" R. ~, h4 T- |, o" K4 L/ H) D　　=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)
　　=P’×100/100(1±X%)(5-15)
　　注意：这和教材47页的交易情况修正是一样的。
# b: \2 |7 `3 p2 z　　②交易日期修正：主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。
9 m- N/ @$ m) \　　③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。
   
! |3 |$ C+ Z  o# |- Q0 t　　注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。
" Q' t1 {# A4 E3 Q  p2 y　　(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。
　　④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。
/ Y/ T# e9 e' Z" Q　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
　　容积率修正可采用下式计算：
" j, R. B7 d! ?5 N  k　　经容积率修正后可比实例价格
　　=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)
　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比
　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值，该公式要求记牢。
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　　重点关注②④⑤三个调整因素的计算公式，经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。