2011年<资产评估>预习：房地产评估(5)

会计考友

　第四节、市场法在房地产评估中的应用(注意掌握调整因素的量化计算)
　　1、基本思路：与类似房地产交易实例比较，通过对交易情况、交易日期和房地产状况等因素调整得出评估值。
( T1 M' y% j& r" x# y% w　　市场法评估房地产的基本计算公式是：
　　P=P'×A×B×C
8 ]3 l, Z4 W& a; u4 L6 X　　式中：P——被估房地产评估价值;
1 F& ?5 u& q3 H) f　　P'——可比交易实例价值;
　　A——交易情况修正系数;
　　B——交易日期修正系数;
　　C——房地产状况因素修正系数。
+ E/ t2 L* r7 `* _　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：P=P'×A×B×C
　　×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
　　2、适用范围：条件是可以找到类似的交易实例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。
　　而在下列情况下，市场法往往难以适用：
　　1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;
- z( v8 E: M! \6 x8 X. z% W　　2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等;
; X2 Z/ F! D% D! q7 ]9 i+ b　　3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等;
% ]+ r4 I$ t8 v. s# k& r  X2 n/ e　　4.风景名胜区土地;
　　5.图书馆、体育馆、学校用地等。
　　3、修正因素的具体内容见教材P190，需结合例题理解掌握。
6 I# N/ u6 g' f; n- G4 y　　①交易情况修正：修正交易中特殊情况和个别因素，大多是定性的。
6 U% D  h7 [: e　　1.交易情况修正
0 U. M9 _) A+ A* |　　(1)需要修正的情形
　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易。
) d% V& l- U" Q; z  z+ a5 O　　②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
　　③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
. _  m: t% P7 |( S7 q　　④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
& m+ F! C( C6 O2 Y) G& C7 T' l- }　　⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
　　不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。
8 Q2 X* o! U/ p$ y# O8 G　　(2)修正系数的计算公式
　　交易情况修正后的正常价格
　　=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数)
9 R; _0 q9 X/ f7 d  u　　=P’×100/100(1±X%)(5-15)
　　注意：这和教材47页的交易情况修正是一样的。
　　②交易日期修正：主要通过物价指数来修正，注意是环比还是定基物价指数。
. J: y; D& Y% F2 _+ s% ~4 O8 U　　③房地产状况修正：主要通过现场勘查，与参照物对比确认。
5 s; R( l5 Q5 l/ ]# H0 ^! A   
　　注意：(1)是将待估房地产的状况指数视作100。
/ q* `. e3 |5 ?4 v6 r* r! o　　(2)房地产状况修正可以分为：区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正，都应该采用这里给出的公式处理，不过注意教材48页在区域因素的处理没有使用这里的公式，而是直接使用区域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市场法的计算题都是告诉的相对于待估房地产的状况需要修正±X%，需要使用这里的公式做。
　　④容积率修正：利用某区域的修正系数表，注意这是统计的结果。
7 n, q* n' O8 |7 P4 ^0 a; E/ D$ ~　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
+ T. o; K9 a" b- H　　容积率修正可采用下式计算：
1 `! q2 l! d4 G　　经容积率修正后可比实例价格
　　=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)
& p! E, Q- c  d- ]1 f' r$ D8 l& A8 @　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比
　　⑤土地使用年期修正：教材P191，公式5-18中，公式的分子分母各除以r后，K就是两个年金现值系数之比值，该公式要求记牢。
   
　　重点关注②④⑤三个调整因素的计算公式，经过修正因素的调整，每个参照物得出一个评估值，剔除异常值后综合确定评估值。